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房地产公司风控中管理会计方法应用 ［摘要］管理会计又被称为管理控制，是企业管理理论中经典和最基本的方法之一。管理会计是一项涉及管理决策合作、设计规划和绩效管理系统、提供财务报告和控制方面的专业知识，以协助管理层制定和实施组织战略的行业。由于房地产行业的特殊性，其风险控制问题一直是企业管理的重点，如何将管理会计的方法应用到房地产行业中具有重要的现实意义。 ［关键词］房地产公司;风险控制;管理会计 1概述 1.1管理会计理论国际会计师联合会(IFAC)将风险定义为“可能影响实现企业战略、运营和财务目标的不确定未来事件”。传统上，管理会计师根据危险、损失、伤害或其他不利后果的风险定义风险，在管理会计学中，风险被定义为一个会随着时间的推移而发生并对目标的实现产生不利影响的事件。换句话说，风险是对损失的期望，而不是积极的机会。美国注册会计师协会(AICPA)指出，管理会计在实践中主要有以下三个方面的应用。一是战略管理:提升管理会计师作为组织战略合作伙伴的角色;二是绩效管理:开发业务决策的实践和管理组织的绩效;三是风险管理:有助于确定、衡量、管理和报告实现组织目标的风险的框架。本文将重点讨论第三个方面，即管理会计的方法在风险管理中的应用。 1.2房地产行业的风险控制概述 对于房地产行业来说，无论是房地产开发还是销售企业，房地产都是一种投机和创业活动。由于未来的市场需求是一个未知变量，因此风险和不确定性等因素是房地产开发的关键因素。虽然在经济强劲增长时期并不总是显而易见，但在经济低迷时期，风险管理无疑是最重要的。自从2008年/2009年以来，全球金融危机和欧洲大部分地区房地产市场的恶化尤其表明了房地产业对世界经济的重要性。尽管房地产业对经济具有结构性意义，尽管关于风险管理学术界已经进行了全面翔实的分析，但对于与房地产开发直接相关的风险管理，只有有限的实质性研究可供利用，至于可以提供有关主要发展组织风险管理标准行业实践的概述的经验数据更是有限。管理会计技术为企业领导者提供了衡量和提高利润率的工具，同时降低了运营支出;其分析技术的范围足以填补大学教科书的空白，因此，通过将管理会计技术运用到房地产行业的风险管理与控制中去，房地产企业的领导者能够引导组织朝着正确的方向发展并提高盈利能力。 2房地产行业的风险控制特点 2.1项目周期长，涉及投资数额大 对于房地产行业来说，项目的开发以及后期销售是一个高度复杂、动态的挑战，需要综合考虑各方面的因素。由于项目的复杂性，开发过程需要相当长的时间，因此，房地产开发商缺乏相应的灵活性来快速响应和调整租户和投资市场的任何波动。这导致企业面临的经济风险增加。此外，房地产的建设和收购完成的房产需要相当大的投资，在此背景下，鉴于实现股本回报最大化的目标，外部资金往往需要覆盖资本需求，因为并非所有的房地产开发商都是房地产投资者，因此，发展产业与资本市场密切相关。最后，房地产的特点还有其生命周期长，使用寿命长。根据房地产的用途，第三方使用它的能力和使用概念，房地产的经济寿命在20年到100年之间，在这段时间内，物业必须保持其功能，因此需要持续翻新，因此即使在项目开发以及销售完成之后，仍然有很长一段时间面临着潜在的风险。 2.2风险程度受到市场需求的影响大 房地产市场的周期性需要战略规划和合理的市场分析。在市场周期的所有阶段，风险管理应该在发展组织的雷达上进行。由于计划的发展阶段相对较长，完成的房地产产品将始终在周期内的变化阶段交付(租赁和投资)市场。因此，分析和规划周期内的不同阶段是开发人员的主要活动和风险管理工具。研究推动房地产价格变化的因素超出了本文的范围，但有必要指出，房地产市场一直以周期性的市场波动为特征。 2.3风险受到外界环境的影响 房地产最突出的特点是它与地理位置相关，它是异构的、稀缺的，可替代性十分有限。而以上提到的特点受到经济、法律以及国家宏观政策调控影响。房地产开发的地理位置本身就决定了项目的价值，而房地产的价值在很大程度上取决于外部因素，例如相邻房产的状况和可能的用途以及基础设施的土地，并且不能被复制、建造的任何结构或在特定的一块土地上开发的特点是高度的独特性(即房地产的异构性)。可以说，房地产的异质性可以源于其不动性，低水平的异质性导致了物质和区域子市场的形成，从而限制了房地产的可比性，异质性导致子市场风险以及财产和估值风险，异质性导致稀缺性和有限的替代性。综上所述，房地产项目投资的价值很大程度上取决于地理位置、国家宏观政策环境以及项目开发的其他相关因素等。 3房地产公司风控中管理会计方法的应用 3.1盈亏平衡分析 盈亏平衡分析允许管理层