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房地产开发项目全成本管理运用探析 摘要：现阶段我国社会经济发展速度持续增快，房地产项目发展速度也在不断提升，其中房地产整体的建设周期较长，存在较多的建设需求，工程管理难度较大，因此需要增强管理力度，避免出现资源不合理使用的情况。不仅如此，如今也需要选择合理的方法开展工程管理，确保可以提升资源使用效率，保障项目质量以及项目进度，给房地产企业带来更多的经济效益。 关键词：全成本；全周期；房地产开发项目；合作方 如今各个行业受到了大周期以及政府长效管理控制制度的影响，房地产开发项目利润率不断减小，在这个时期，为了获取更多的经济利益，就需要高度重视成本管理，如此也可以显著提升自身的市场竞争力。全成本管理能够帮助房地产企业减少成本，提升收入，各个项目也能够处于一个平衡的状态。不过因为存在一定的影响因素，在进行落实的时候还是存在较多的不足之处，本文分析了房地产项目开发管理时期存在的各种问题，提出了相应的解决措施，希望可以给相关的人员提供一定的参考。 一、房地产开发项目管理过程中存在的问题 （一）房地产开发项目的前期相关准备工作不足。房地产开发企业在取得一个目标项目开发权之后，可以正式启动目标项目的前期准备工作，如公司注册、开发资质办理、银行账户设立、人员招聘、设立办公场所、项目的周边地质条件地形地貌的勘测、设计要点的申领、政策和配套等外部条件的获取、当地环境和文物等考古，市场的评估等，只有通过系统具体了解和充分准备之后，才可以根据具体的情况作出设计的定位和提资，才能为后期项目的开展提供一定的保障。但是许多的房地产企业在开发的前期阶段并未作出充分的准备，而草草启动，势必对项目的总体的定位和策划做出偏离的判断，为后期的销售和收尾交付运营带来巨大的隐患。（二）房地产企业过于追求利益至上，忽略社会利益。为控制房屋投资热潮，限购限价的政策，房地产开发项目已进入合理利润时代，因项目的溢价空间被锁定，房企均在成本投入管控上加大力度，首先是项目的设计降低建设标准、严格控制设计阶段的建设成本，其次是在招投标阶段进行刻意压价，承包方承接项目的利润压缩、风险加大，承包方同样在施工的过程中降低了相关的标准，追求低成本，增加了安全隐患的系数。更有甚者房地产企业为了能够以最大程度的降低相关方面的成本，获取最大的经济收益。（三）项目工程验收制度不够完善。房地产的相关部门对验收合格的工程检验完以后，就认为与该项目没有关系了，可以投入到下一个的工程项目当中去，但是，这样就会造成一时的假象。因此，需要对工程进行实时的跟踪与检验。 二、房地产开发企业在项目开发过程中的成本控制 全成本管理在开发项目具体实施过程中，是需要企业全体职工共同参与下完成的。所以，在成本管理中，具体的内容是所有工作环节中的相关开销，相应的房地产企业则需要完善全成本管理体系，进而提高成本管理效率，使得房地产企业在开发项目过程中能够获得客观的利润。（一）项目设计阶段。在房地产开发项目中，前期规划设计的非常重要，项目的设计情况会对工程造价造成很多的影响。所以，项目投资者应当积极转变观念，在房地产项目设计和规划阶段，需要改变以往的过于追求外型、功能以及规模，应当将性价比、质量价格等方面考虑其中，提高对设计阶段的成本控制，制定切合实际的设计方案，进而控制工程项目成本，保证项目设计能够有效利用，尽量避免房地产在项目发开阶段出现施工变动，从而有效控制工程造价。（二）招投标阶段。高效的招标管理可以有效提高项目开发效率，对降低开发成成本具有主要作用。有效的招标可以对施工单位以及材料供应商进行选择，这样很好的控制项目的资金投入、施工质量以及工程进度等方面，因此，在招标阶段进行成本管理显得尤为重要。值得注意的是，需要精准计算投标，进而促使企业获得相应的利润，在确保施工质量基础上，竞标后获得低价。但不意味着要以低价去竞争。对于中标企业的选择，先要考虑成本，再分清管理中的侧重。此外，需要对招标进行询价，全面了解在人员、材料、设备等方面的单价，从而实现对成本管理的有效控制，更好的帮助房地产开发商把控项目整体定位以及经营方案，对成本控制相关指标进行明确，使得形成一个共同的开发目标。需要充分调研项目周边其它类似项目的发展情况，分析总结出项目成本与产出之间的关系，同时分析开发技术是否足够支持项目实施。在招投标阶段，需要对具体工作进行细化，做好合理分配，明确接下来的设计、发包以及对现场管理等各项工作。此外，招标后落实到实际开发项目中，及时与设计单位签订了设计合同，但是也可能出现由于专业公司的调整造成了设计成本的增加，与实际工程缺乏沟通和配合，装饰图设计与土建图纸设计不相符的情况，所以为了防止出现这些情况，应当先与设计单位签订设计合同，而后在合同内容基础上，明确其中的具