XXXX西安鲁能银河置业项目物业发展定位 .pptx

致：西安银河置业有限公司;一是战略方向问题——如何把握现实挑战与未来发展前景的关系，合理占位市场？ 二是技术方向问题——如何在地块外部资源优势不明显的情况下，通过项目内部价值塑造，建立内生动力，实现鲁能品牌落地？项目塑造开发品牌的同时，如何实现与市场层面的对接，寻找区域未来3——5年市场快消产品，以达成企业3.5年的开发周期?;核心问题界定;PART1 地块分析;PART1 地块分析-区位解析;PART 1 地块分析-交通解析;PART1 地块分析-周边环境及配套;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Monday, July 19, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。22:57:1022:57:1022:577/19/2021 10:57:10 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2122:57:1022:57Jul-2119-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。22:57:1022:57:1022:57Monday, July 19, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2122:57:1022:57:10July 19, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。19 七月 202110:57:10 下午22:57:10七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 2110:57 下午七月-2122:57July 19, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/19 22:57:1022:57:1019 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。10:57:10 下午10:57 下午22:57:10七月-21 ;PART1 地块分析-地块现状;PART1 地块分析-项目规划指标;PART1 地块分析-项目属性界定;PART2 核心问题界定;PART2 核心问题界定-开发目标的理解;开发目标解读： 1、销售利润率高于25%： 1）项目的开发利润追求相对平稳； 2）界定了本项目规划设计的核心指标和产品形式。 2、品牌落地： 1）本案要打造成区域内的标杆项目； 2）开发商通过项目品牌的树立提升企业在西安的品牌影响力。 3、开发周期的界定： 项目开发年销售量25——30万平米。;PART2 核心问题界定;PART3 战略方向研判;PART3 战略方向研判-浐灞区在西安未来发展格局中的地位研判;宏观环境分析;PART 3宏观环境分析-政策环境;宏观经济走稳加大了政府调控信心，或将拉长政策调控周期;居民消费力渐强，购买力提升，推动了房地产快速发展;城市GDP总量和人均值较低，但经济增长速度处于较高位置;固定资产投资快速增长是西安经济和房地产发展的重要引擎 ;长期来看产业结构是政策调控的主要方向。;城市定位;PART 3西安城市发展研究-城市定位;西安常住人口规模居全国第七位，城市化率位于较高水平;城市发展规划;1、第四次城市总体规划： 《西安市城市总体规划（2008年－2020年）》城市规模 西安市域总人口规模为1070.78万人，其中城镇人口规模为850.67万人，城镇化水平达到79.5%，主城区人口规模为528.4万人。 全市城镇建设用地规模控制在865平方千米以内，人均城镇建设用地控制在101.7平方米以内；主城区的城市建设用地总规模控制在490平方千米以内，人均城市建设用地为92.73平方米左右。 注:省统计局公布数据显示,2009年末,西安市常住人口870万,其中城镇人口570余万,市区人口约510万 ;2、西安城市规划数据分析 从以上数据可以看出： 2020年西安市城镇人口850万，目前城镇人口570万，也就是说到2020年新增城镇人口为： 850万—570万=280万 按人均30㎡的住房需求计算，整个西安城镇住宅需求为： 280万人×30㎡/人=8400万㎡ 西安每年销售量为1200万㎡，填补这些市场需求需要的时间： 8400万㎡÷ 1200万㎡/年=7年;3、需求分析 需求分类： A、刚性需求购房 B、改善型购房 C、城市改造带来的