XXXX年9月23日厦门两岸金融中心A1地块产品定位报告 .pptx

两岸金融中心A1地块产品定位报告国贸地产投资发展部2011年9月23日PART1:写字楼物业部分四、产品建议目录：一、厦门写字楼市场：1、写字楼分布2、现有产品特征3、未来市场放量4、甲级写字楼租户分析5、写字楼市场总结二、地块背景：1、地块位置2、周边环境3、规划指标4、两岸金融中心重点背景5、湖里万达广场介绍三、定位建议：1、SWOT分析2、定位方向3、客群定位4、发达城市甲级写字楼产品标准四、产品建议：1、跨国公司产品考量要素2、其它使用需求意见3、案例借鉴4、规划建议5、设备建议6、集团总部专项建议7、其它建议一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：厦门写字楼主要分布在岛内西部老城区，其中鹭江道板块的银行中心等少数写字楼是厦门甲级写字楼的代表；近年来随着城市建设向东部拓展，诞生了由政府主导建设的观音山与五缘湾商务区，量体巨大；此外岛外杏林湾商务中心也在紧锣密鼓建设中。一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：□此外五缘湾西北侧的湖里高科技产业园区，规划用地约180万平米，也是近两年写字楼地块出让的集中区域。一、厦门写字楼市场一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：一、厦门写字楼市场1、写字楼分布：售价：市场上甲级写字楼主要集中于西部老城区，大多以租赁为主，基本没有销售；东部板块的观音山、五缘湾运营中心已建成项目也存量不多，目前市场主要销售项目来自于湖里高科技产业园区的个别项目。市场现有销售项目售价参考：项目 区域 售价湖里万达广场 高林15000元/平米新景中心 莲坂19000元/平米五华大厦 湖里高科技园7500元/平米五缘湾运营中心 五缘湾9000元/平米一、厦门写字楼市场2、现有市场产品特征：形象特征： 全市仅有３个达到甲级水平，其他均为乙级（或以下）；同时，厦门还保留许多年代久远、设计陈旧、管理水平落后的商住办公楼，与厦门快速发展的经济特区形象大相径庭；现有大多数写字楼以销售或租售混合为主，业权比较分散，管理水平滞后。规模特征： 甲级项目平均规模为 6.3 万平方米，整体市场上写字楼物业项目（包括甲级、乙级及以下项目）平均建筑面积为 4.8 万平方米，与发达城市相比规模较小。投资背景： 厦门现有写字楼租赁市场化程度不高，开发水平有限，大多数写字楼仍以销售或政府企业自建自用为主。办公物业规模不大，投资者实力水平差异较大：其中甲级写字楼的开发商为有实力的民企或外企，近期开发集中在观音山和五缘湾，主要以政府及其相关企业为主导；乙级写字楼自用的多为国有企业，销售型的乙级写字楼多以民营企业。一、厦门写字楼市场2、现有市场产品特征：硬件特征：实用率：甲级项目平均约70%，达到国际甲级标准；乙级项目实用率比较低，仅有 60%左右甚至更低；标准层面积：甲级项目平均标准层约 1600 平方米，达到国际 1500-2000平方米的平均水平。乙级项目水平参次，有早期产品 400 平方米，也有新建产品的 2500 平方米；标准层净层高：甲级项目的标准层高在2.6-2.7米。乙级项目净层高大多不足，在2.3-2.5米，比较压抑，缺乏空间感，影响用户使用感受；空调设备：甲级项目普遍配备中央空调系统，但大部分的乙级项目不配备；电梯设备：