九棵树项目产品策划报告及财务分析报告97P.pptxVIP

中原集团北京投资顾问部 Beijing.01.2011 北京金隅大成地产 通州九棵树项目产品策划报告及财务分析报告 第一部分 整体规划布局建议 第二部分 各物业产品策划建议 第三部分 开发模式和开发周期建议 第四部分 财务分析报告 报告内容 整体规划布局建议 Part 1 九棵树站 私密性最优区域，南靠未来规划的住宅小区，距主要道路距离适中，适宜高品质居住物业。 项目最为主要的人流节点之一，与瑞都国际形成互动，商业、办公价值最优。 区域可塑性强，既可以依托家乐福的人流，又可以分享办公客群的重复性消费，商业价值较大。 地块分析 九棵树站 建议：规划高品质居住物业。 建议：规划商业第一个主力店，与家乐福商业形成互动，带动项目有效到达人流 建议：规划办公物业，办公物业在步行距离的可承受范围，同时有效的带动项目商业人流，达到双赢的互动效果 物业分布建议 建议：在中间区域规划商业街，在东侧靠近办公区域规划商业的第二个主力店，以主力店人流带动商业街区人流，形成互动，达到商业价值最大化 九棵树站 各物业主要人流、车流动线建议 商 业 住 宅 商业主要 人流入口 商业/办公主要 车流入口（地下） 商业次要 人流入口 住宅主要 车流出入口（地下） 写字楼 办公主要 人流入口 商业/办公主要 车流出口（地下） 项目物业配比建议 物业类型 地上规模建议 占比 备注 住宅 55700平方米 36% 商业 63300平方米 43% 含1万平方米地下一层面积 办公 30000平方米 21% 面积合计 149000平方米 100% 项目车位建议 物业类型 占地面积 （平米） 规模建议 （平米） 车位数量 （个） 车位面积 （平米） 车位位置 备注 住宅 15900 55700 520 20800 地下二、三层 按照1：1.3的比例计算，平均户型面积140平米，共约400户 商业 23800 63300 760 30400 地下二、三层 按照120辆/万平米计算 办公 30000 195 7800 地下二、三层 按照基本要求65辆/万平米 办公临时车位可以与商业车位交叉使用 面积合计 149000 1475 59000 车位按照40平米/个计算 项目地下空间使用建议 物业类型 占地面积 （平米） 规模建议 （平米） 地下空间使用 备注 住宅 15900 55700 地下一层人防、管理用房等 地下二、三层为车库及设备用房 住宅地下空间独立使用 商业 23800 63300 地下一层为商业 地下二、三层为车库及设备用房 1、含地下一层1万平方米商业面积； 2、建议商业和办公部分地下部分全部连通。 办公 30000 地下一层为员工食堂等配套用房 地下二、三层为车库及设备用房 地上面积小计 139000 地下面积小计 75000 包含1万平米商业,5.9万平米车位及6千平米配套用房 . 面积合计 39700 214000 项目总体建筑风格建议 建筑风格建议：现代简约风格 建筑立面简单时尚，充满城市感的现代气息，尽显气派与大气 各物业产品策划建议 Part 2 以国际性高端品质为特征的、集合多种业态为一身的区域高端城市建筑群 地标级国际化高端城市综合体 通州新城南部区域发展的核心，引领通州城市功能的完善与提升 新型区域核心城市综合体，打造区域型城市综合体 开创区域运营与价值平台升级的新模式 市场定位 住宅产品策划 Part C.1 世界级成熟配套，世界级城市生活 精英·升级·品质·细节·配套 这里具有便捷的交通，20分钟直达市区。 这里成熟的城市配套为项目塑造一个高品质的产品提供了可能。 这里是高素质、高收入、繁忙的金领阶层的聚集之地，尊贵是她天然的基因。 这里居住着积极向上、勇于进取的城市精英，社会的中坚力量。 而我们将要打造的建筑就是他们的精神，每一个细节都蕴涵着居者的气质。 住宅市场定位 住宅客群定位 重点关注客群——包括朝阳、东城区在内的东部区域中产阶层的上层以及部分权贵阶层 常规来源客群——通州本地具有一定财富积累人群，对区域有浓厚感情的地缘性客户 其他客群——部分其他区域进入性客户以及投资客 二次及以上置业的，改善型中高端白领阶层 住宅物业户型配比建议 户型 产品形式 销售面积 （平米） 套数比 二居 经济型 90～100 20% 三居 紧凑型 120～140 60% 舒适型 130～150 15% 四居 奢华型 180～200㎡ 5% 合计 100% 我们针对本项目“二次及以上置业的，改善型中高端白领阶层”目标客群的市场需求进行SPSS交叉分析，可以看到三居室的需求比例最高，达到58%，结合本项目较为高端的市场定位，因此我们建议本项目户型配比如下： 数据来源：住宅市场需求问卷之SPSS交叉分析 户型形式：