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提高房产投资开发收益研讨论文 编者按：本文主要从房地产开发成本控制的内容；我国房地产企业成本管理落后的原因分析及措施进行论述，其中，主要包括：在企业发展战略中，成本控制具有极其重要的作用、项目策划阶段、项目设计阶段、发包、施工阶段房地产项目、发包包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包、项目销售阶段、技术创新与工艺调整阶段、我国房地产企业成本管理落后的原因、房地产企业普遍都是“重开发，轻成本”、部分房地产企业的管理者的素质不高、我国房地产开发成本控制的措施、成本控制总体上应注意的问题、设计是成本控制的关键、采购是成本控制的重点、实施成本控制的动态管理、一个企业在项目策划阶段其总体思想框架、大体目标是成熟而且基本成型了等，具体请详见。 当今在市场经济环境下，竞争激烈，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。通过设计、施工、材料、装饰公司的选择和资金的供给，对房地产开发进行有效的组织和管理，建造出适销的开发商品。在同一开发环境下除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是尽可能的降低建筑工程成本，降低产品销售价格，最大限度的提高企业的投资开发收益，这是很多房地产开发企业必须重视的问题，也是工作难点和重点。因此在企业发展战略中，成本控制具有极其重要的作用。 一、房地产开发成本控制的内容 房价是受成本影响的，成本低，房价可以适当降低，通过相对较低的销售价，销量将大幅上升，随之而来的必然是利润的大幅提升。“所以除了提供适销对路的房源外，房地产项目成本控制是房地产开发项目管理内容的重要组成部分”。房地产成本控制的内容包括项目策划阶段、项目设计阶段、发包施工阶段、项目销售阶段、技术创新与工艺调整阶段。 （1）项目策划阶段 这一阶段成本控制的内容是寻找项目、市场调查和投资评估。 （2）项目设计阶段 设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，因此开发商应该注意此阶段的成本控制。 （3）发包、施工阶段房地产项目 发包包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包。项目发包阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款一般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸做出工程报价，最终工程费用按实际完成的质量数量进行结算。 施工阶段的成本控制工作主要包括： ①编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务。 ②熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象。 ③对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更。 ④详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证。 ⑤做好工程施工记录，保存好各种文件图纸特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。 ⑥定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施。 ⑦及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化。 ⑧注重合同签定。修改和补充工作着重考虑对项目成本的影响。 （4）项目销售阶段 这一阶段的成本控制主要是销售费用。一般情况下，房地产销售费用为房地产销售价格的2-4%，费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响。 （5）技术创新与工艺调整阶段 在工程施工中，进行技术创新和可持续创新，包括新材料、新技术、新工艺“三新”的运用，对于企业在市场经济的竞争中取得有利地位非常重要。 二、我国房地产企业成本管理落后的原因分析及措施 （一）我国房地产企业成本管理落后的原因 第一，房地产企业普遍都是“重开发，轻成本”。 第二，忽视了事前的成本控制 目前许多房地产企业对事前管理抓的力度还不够，其重心大多还是在事中和事后。 第三，多数房地产企业在成本管理中的执行力度不够。 再好的成本管理，如果没有好的执行力将毫无意义。一些房地产企业虽然也建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却是形同虚设。 第四，部分房地产企业的管理者的素质不高。 在传统的计划经济体制下，企业缺乏主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为自主经营、自负盈亏的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，缺乏创新，这也是造成目前有许多房地产企业成本管理相对落后的原因。 第五，没有实行全面成本控制。 目前有许多的房地产企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方