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第八章 房地产评估第一节 房地产评估特点第二节 市场途径第三节 收益途径第四节 成本途径第五节 其他方法第一节 房地产评估特点 一、房地产的概念及其特征1、土地：使用权所有权空间利用权租赁权土地权利抵押权典权地役权2、建筑物：包括房屋和构筑物以及与其不可分离的附着物。3、其他地上定着物：房地产是地产(土地使用权) 、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称.建筑覆盖率(建筑密度):是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(%)建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比.房屋的他项权利:是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利. 二、房地产评估特点（一）合法性前提（二）最佳使用原则 三、影响房地产价格及评估价值的因素 四、房地产评估基本程序（一）明确评估基本事项 1.评估目的 2.评估对象 3.价值类型 4.基准日 （二）签订委托书（三）拟定评估作业方案 （四）实地勘察（五）搜集资料（六）评定估算（七）编制和提交评估报告9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。第二节 市场途径评估市场途径的基本前提：1、公开市场；2、可比性（功能的可比性/市场条件的可比性/间隔时间短）。　一、市场售价类比法 (一)市场售价类比法的基本思路　1.含义 2.适用条件和对象适用于具有交易性的房地产 3.计算公式　 (二)市场售价类比法的评估步骤 1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 进行交易情况修正 4. 进行区域因素修正:直接比较修正法5. 进行个别因素修正:也用“直接比较修正法”,但是,对于以下例外:(1)土地使用年限修正:根据年限修正系数修正.例1 (2) 容积率修正:根据容积率修正系数表加以修正.[例A]某城市某用途土地容积率修正系数如下表：容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果确定可比案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，被评估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：经容积率修正后可比实例价格=800×1.6÷1.9=673.7（元/平方米）6. 进行交易日期修正 例2 7. 确定评估价值 简单算术平均法 加权算术平均法 (三)市场售价类比法的评估案例　 例3二、基准地价修正法　　P＝A×a1×a2×a3×a4三、市场租金倍数法已知对照物的价格为A，租金为a,待评房地产的租金为b,则其评估价为：A／a×b第三节 收益途径评估一、基本思路1.含义:无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率有限期： a－年纯收益 r－折现率2.适用条件和对象有收益的房地产，不适宜公益性房地产。二、纯收益的测算(一)测算思路 是除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 (二)不同类型房地产纯收益的测算 1.出租型 2.直接经营型 3.自用型 4.混合型纯收益=潜在收入-空置损失-运营费用三、资本化率的估算实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。 例41. 安全利率加上风险报酬法 2. 市场租价比法：寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。 例53.投资收益率排序插入法资本化率=安全利率+风险报酬率四、收益年限的确定 单独评房——建筑物的经济寿命单独评地——土地使用权年限（1）第一段以建筑物的经济寿命为界,按房地合一的纯收益折现。（2）第二段将土地剩余使用年限的土地纯收益折现。以房地产收益折现以建筑物残余价值折现房地产收益年限土地使用年限建筑物经济寿命以房地产收益折现以土地纯收益折现建筑物经济寿命土地剩余年限土地使用年限五、计算公式(一)房地合一的价值 房地产价值＝房地产纯收益/综合资本化率[例B]某房地产公