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房地产估价概述 一、房地产估价的看法 　　房地产估价，也称房地产代价评估，简称房地产评估，是指凭据特定的目的，遵循法定或公允的标准，凭据估价步伐，运用科学的要领，对房地产的现时代价进行估算与评定。 　　主体、客体、目的、标准、步伐、要领、信息和时价是房地产估价的八大根本要素。 　　（一 ）主体 　　 房地产估价主体是估价的执行者，即估价人。主要有：房地产评估公司及国度授权的资产评估公司、管帐事务所、审计事务所及其他咨询机构。凭据《国有资产评估治理措施》的划定，房地产评估主体,必须得到省级及以上国有资产治理部分发表的国有资产评估资格证书，才气从事国有资产的评估业务。目前，我国的房地产评估主体资格治理，分为临时评估资格和正式评估资格两级。前者是个准评估主体，临时评估资格为一年。对事情业绩显著、实力强者，通过主管部分年审，方可取得正式评估资格。房地产评估事情政策性强，涉及工程技能、财政等多方面的专业知识。估价人员必须具备较高的政策水平，良好的职业道德，博识的学识水平和坚固的专业底子，富厚的实践经验，才气搞好估价事情。目前，我国正在逐步完善房地产估价师资格治理制度，通过考试要领，确定评估人员的抨估资格。 　　（二）客体 　　房地产估价的客体就是房产、地产。房产是具有一定产权干系、衡宇、修建物的总称。它包罗衡宇修建和产权两个方面的寄义。在房产看法中的“房”，它所以要取广义，是由于构筑物等衡宇以外的其他设施，都是劳动产物、商品，在实际事情中执行同一修建范例和代价体系。因此，房地产中的“房”是衡宇、其他修建物、构筑物及相关底子设施的代名词或总称。在房地产估价分类中，对付“房”这个部分应分为衡宇和设施两个方面，即用“设施”一词反应除衡宇以外的其他修建物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等，以范例房地产评估报表和房产结构的归类以及相关的阐发和评估事情。地产，是具有一定权属干系的土地领域。在估价中，地产中的“地”一般指与房相关联的“地盘”，它是地产的物质形态，包罗地表及其有限的上部空间。这种上部空间通过许可的修建物高度来控制。因此，对付地的物质内容的理解，不但仅要看到一个平面面积，更应将其作为一个立体空间来认识，即地是由地外貌积和筹划允许其生长的上部空间所组成的一个立体物质体。地产中的“产”指产权，包罗所有权、使用权、收益权和处理权四个方面。对付产权的判定与理解，应从产权范畴和拥有时间两个方面着手，才气得出正确的结论。在房地产估价中，对房地产客观的认识和表达，尚未范例化，主要体现是： 　　 其一，在物质内容上对房地产的归类五花八门，或流水帐式的纪录。 　　 其二，对房地产产权反应模糊。 　　 其三，对估价客体表达不统一。 　　（三）目的 　　房地产估价的总目的是为房地产生意业务提供切合国度政策的公平的代价标准。由于生意业务的性质、方法各异，房地产估价的具体目的就差别。估价的目的就必须为特定的房地产经营治理及生意业务业务办事。具体他说，房地产估价的直接目的是：为清产核资，增强房地产的治理办事；为组建中外合资互助经营企业，在平等互利的底子上，确定双方的正当权益办事；为创建股份制企业、联合经营企业、团体公司，核实各方资产权益，确定利润分派依据办事；为完善承包经营、租赁经营方法，正确审定发包、出租资产额度，处理惩罚承发包、租赁双方干系及其经济利益办事；为遍及开展房地产出售、租赁、抵押，土地使用权出让、转让，房地产保险及处理惩罚房地产纠纷等，提供科学的代价依据。 　　（四）标准 　　房地产估价标准，是法定或公允的估价权衡范例，包罗质量标准、计量标准和代价标准。由于房地产地区的限定性，标准可分为国际标准、国度标准和地方标准。质量和计量标准应以国度法定标准为依据，逐步实现与国际标准的接轨：代价标准，主要接纳地方市场代价及地方划定的代价标准。具体他说，衡宇的质量标准，应以建立部制定的标准为依据；土地质量标准，以上地品级评定标准统一；计量标准，对付衡宇、土地，应以平方米（m2），为计量单位，土地有时也可用亩作单位，代价应以人民币（元）来统一；代价标准，应以国务院91命令的划定为依据，反应评估目的与评估代价之间的匹配干系，代价组成要素要体现我国财政核算制度范例的原则。 　　（五）步伐 　　房地产估价步伐，是指房地产估价全历程中各环节事情进程的先后顺序。凭据国有资产评估治理措施，评估步伐的主要环节是：申请立项、资产清查、评定估算、验证确认。凭据科学步伐进行房地产估价，既能提高评估事情效率，又能包管评估质量的根本条件。 　　（六）要领 　　房地产估价要领是确定房地产代价的技能规程、方法和手段。评估要领主要有：重置本钱法、收益现值法、市场代价比力法、清算代价等。评估要领的选用要结合评估目简直定。 　　（七）信息 　　信息是房地产估价