房地产代理咨询业分析报告.docxVIP

目录 署理咨询财产生长 署理咨询业表面 财产起源 财产生长 财产生长历程 财产市场现状 我国房地产生长情况 政治情况 政治体制 都会筹划制度 我国房地产财产结构 土地权属 房地产财产结构 财产生长趋势预测 业务领域 市场份额 署理咨询业竞争市场 主体市场 我国房地产市场综述 市场综述 区域市场 2、房地产行业生长周期 3、市场现状 4、消费趋向 竞争市场 署理咨询公司分类 主要竞争敌手阐发 公司经营 公司经营理念、经营体系、业务范畴 公司办事工具、消费群体 公司业务承接方法及报价要领 业务操纵模式 公司业绩 市场占有率（国内、区域市场） 销售额 公司与竞争敌手比力阐发 竞争优、劣势阐发 市场份额变更 财产风险阐发 财产风险因素分类 1、经济因素 2、金融因素 3、财税因素 4、法例因素 5、历史文化 6、市场周期变革 7、消费市场变革 8、业务经营因素 9、入世后外来同行业竞争的不确定性 政策风险阐发 风险成因阐发 风险设想 风险应对对策及步伐阐发 市场风险阐发 房地产市场周期风险阐发 市场支解风险阐发 消费市场风险阐发 业务经营风险阐发 风险成因阐发 风险应对计谋和步伐 其他风险 一、署理咨询财产生长 （一）署理咨询业表面 1、财产起源 房地产署理咨询业即房地产代销业起源于台湾。因为大量的不动产生意业务纠纷充斥在不动产生意业务市场，为范例治理商品房销售行为，保障商品房生意业务双方当事人的正当权益，产生了商品房预售制度，即房地产开发公司在商品房开发建立中，到达一定条件，可将未建成的商品房向社会销售。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介办事机构销售商品房。房地产代销业应运而生。自1973年，“台北房产”创建以来，预售市场即进入了专业化销售的时代。台湾房地产代销业销售方法一般可粗分为四种： 一、[包销] 是由代销公司支付全部告白用度、企划用度、业务执行用度，而且全权担当委托执行销售事宜。由于包袱的风险较高，因此，所收的办事用度（也最高）。一般而言，为总销售金额的4% - 6%，视市场景气情况而差别。 二、[包销纯企划] 是由代销公司支付全部的企划用度与业务执行用度，而由建立公司支付告白用度；这种互助方法，业主的控制力较强，代销公司包袱的风险也较小，因此，办事用度也较低，一般而言，在总销售金额的1.5% - 2.5%之间。 三、[不包销型纯企划] 是由业主（建立公司）支付全部的告白用度与业务执行用度，代销公司只出企划用度。这种互助方法，代销公司的风险更小，因此，办事费也就更低，一般而言，在总销售金额的1% - 2%之间。 四、[照料型纯企划] 是由业主支付全部的告白用度、业务执行用度与企划用度。代销公司除了[名声]之外，不必包袱当何风险，因此，办事用度与总销售金额无关，通常只是一笔牢固的用度。 别的，另有一种[分摊型纯企划]，由建立公司与销售公司各分摊一部分告白用度，然后依托比例分享销售利益及分管生意业务责任的互助方。 基于产销分立的原则，预售市场的通路甚为依赖销售业，各销售公司凭借其专业的包装本领、富厚的销售经验、及独到的告白方法，险些掌握了预售市场绝大多数的通路。而整个销售财产经过二十多年的生长，也已创出台湾特有的房地产文化。 2、财产生长 财产生长历程 中国内地都会商品房实行预售治理是从1995年1月1日起，国度建立部凭据《中华人民共和国都会房地产治理法》制定了《都会商品房预售治理步伐》，来维护商品房生意业务双方的正当权益。至此，房地产署理咨询财产开始正式登上我国房地产舞台。 2001年3月14日经建立部第38次部常务集会审议通过了《商品房销售治理步伐》，并自2001年6月1日起开始实施。《步伐》对商品房现售和预售作了进一步的划定，国度政策下发后，内地房地产署理咨询业不停生长。 在内地，房地产咨询机构均属于房地产中介办事机构，包罗依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产代价评估、房地产经济等中介办事机构，为企事业单元、社会团体和其他社会组织、百姓及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营治理、消费等方面的中介办事，可向委托人收取公道的用度。 财产市场现状 市场份额 目前在我国的一些大型都市，如上海、北京、深圳、广州、南京、杭州等地区，均已有大量的署理咨询公司出现，但承接的业务量比例并不高，这与我国房地财产产销尚未疏散的现状有关。以上海为例，据不完全统计， 2001年度上海全市批准预售的楼盘共有998个。其中，由署理商署理的楼盘约有300个，约占总量的30%，其中较具知名度的署理商所署理的楼盘共有165个，约占总量的16.5%。 业务领域 目前我国署理咨询业所涉及的业务领域，主要分为房地产二级市场和三级市场，在房地产二级市场尤为会合。在房地产二级市场中，主要涉及面为商品住宅、商铺和办公楼三大领