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房地产产物筹谋全攻略 PAGE PAGE 16 房地产产物筹谋全攻略 北京天一行营销筹谋事情室 首席筹谋：樊宗华（文 昱） 生活质量的提高首先要从改进我们的居住情况开始，因为人的一生绝大多数是在屋檐下度过的。全功效生活住宅并不是什么玄妙的东西，它只是充实考虑到普通人的需要。随着住宅建立的演变及市场竞争的加剧，更新换代的全功效生活住宅将抢占新世纪房地产市场。?　　A如何做个真正的生长商　　1.投资商与开发商的区别?　　投资商是出资金、看回报的人，会很客观及坚决地把房地产开发作为赚钱的东西，见好就收。市场不景气时会收缩甚至“斩断”，做另外一个项目。他能调集各方面的专家把项目完成。　　而开发商不但要具备融资、工程治理、销售能力，还要有申报开发手续的干系。一个项目从决定到完工可能需要3至4年的时间，开发商除了资金的投入，更多的是时间与精力的投入，这无形中就对项目产生浓厚的情感甚至“爱上了她”，这对整个项目的生长及筹谋都是倒霉的。因为他会主观认为自己的女儿绝对是公主，不愁嫁不出去。不能客观判断市场的结果可能导致失去时机，大概不能与市场结合完成项目的最理想开发。　　中国房地产的开发要比外洋落伍，大部分的开发商的经验有限，严格上说只能称为投资商。因此，成熟的开发商还需要一段时间磨合，在到场的历程中提高自身在工程、施工、质量、治理、销售、筹谋等方面的水平，从而最终成为真正的开发商或生长商。　　　　投资商一般都市注意本钱的控制，而现时市场的竞争使得代价战不可制止。为了有一定实力打赢代价战，就要从项目立项之前重视本钱的控制、重视现金的流量(这与利息本钱息息相关)。所以在我们筹谋时一定要有最稳妥的财政摆设。　　第一代的物业，只要有顶、有水、有电就能住。第二代开始重视生活居住的品质，要求有足够的运动空间、绿化率，户型也开始追求多样化的设计。第三代则要求高级会所、购物、娱乐、康乐、文化饮食等等，都能通过物业提供。第四代趋向具有智能型的保安、消防系统、暖气能自由调治温度、酒店式的物业治理等等。物业生长到今天究竟到达第几代，主要取决于开发商是否有超前的意识、愿不肯费钱、敢不敢费钱，准买家会随着市场在代价或品质上的竞争不停受到新的教诲，越来越清楚什么是最好、最符合自己的。　　3.最好的前期筹谋——空手道　　空手道的真理在于用最少的资金，把项目做起来。但是万一遇到市场或其他不可抗力原因，仍有资金支持下去。同时依靠对市场的认识、准确的市场定位、良好的治理，把项目所需的启动资金降到最低。因此，一个良好的项目定位、买家定位是前期筹谋的焦点。　　B现代住宅新规格　　要有美妙的家庭生活，就要眷注、敬服、尊重每一位家庭成员，将亲情、温情渗透在我们的居住空间里，才气使我们的家庭更有活力，更有生命力。?　　典范简朴的家庭成员有中青年、匹俦、小孩、老人。据不完全的统计，大部分居庭中以小孩为主角，老人为配角。那么，我们在购房时就应该考虑各方面条件是否照顾到小与老：　　　　事实上方便的地段就是指交通发达，这不但是方便小孩上下学，老人外出探友，更重要的是有好的交通。就算现在是欠好的地段，未来也肯定会成为旺点。　　因此只要是方便小孩、老人运动，距离远近并不重要。但也要考虑物业自己的综合素质，因为小孩总要长大离开，老人也不会居住时间太久，而物业自己又拥有70年的产权，要有更久远考虑，在伉俪上下班、小孩与学校、老人亲友圈之间掌握最符合的“度”。　　　　对小孩与老人最重要的是身体康健，都市里的种种污染都对他们康健有害，应尽可能制止居住被污染的旧城区或社区里。现在大部分小区均有一定的绿化，但不是全能做到白昼、夜晚都能让老人小孩使用，盲目巨大的广场、大片禁绝蹂躏的草坪，只能观不能用；为了增加小区的容积率，楼与楼之间的间距太密，仅有空间因为车位不敷，也成为了非法车位。没有足够地方种植绿色植物，就没法改进空气的质量。因此置业除了要求有大情况(好地段)也要有小情况，对绿化的要求是能使得上的绿，享受得到的绿。　　　　老人、小孩的康健与阳光有着密切的干系，所以白昼老人、小孩宜在客厅的阳台享受阳光。但理想与现实是有距离的，因为家有老少，杂物就特别多，特别占地方。因此一个功效齐全的户型应有蕴藏间堆放杂物，也需要有办事性阳台，一般与厨房连接，有着洗衣、晒衣的功效。这样客厅的阳台才气成为生活阳台，享受乐趣、景观、采光的最佳空间。　　　　◇硬件配套包罗电梯、暖通、水质、保温系统、供电。　　◇要让老人小孩住有电梯的住宅，电梯要稳定，性能要好。　　◇暖气在冬天时能包管室温达20℃以上，在能正常有效使用下，可以考虑选择配备优质壁挂炉的住宅，冬天若提早来临，壁挂炉即时可启动。　　◇要有好的采光、景观少不了大窗、落地窗、飘窗、玻璃窗，它们的保温能力就显得尤为重要，最低限