天伦琥珀名城项目整体定位与发展战略研究.pptx

郑州天伦杨君刘项目发展战略及项目定位;项目研究的工作阶段划分;我们的研究思路和方法;项目报告的结构思路导图;项目界定;项目区位分析——位于城市边缘地带，片区具备良好的发展前景;地块四临及资源——地块自然资源一般，周边建筑景观较差;交通状况分析——外围具备较好的交通条件和利好因素，现状道路相对较差;项目限定条件;周边配套情况分析——目前周边各项配套设施尚不完善;项目属性界定;项目界定;本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析;项目核心问题提出——如何解决从R1到R2的矛盾;项目界定;宏观经济分析——城市简介;宏观经济运行状况——经济发展各项指标;高速发展阶段的房地产特征——研究郑州处于的房地产发展阶段;郑州房地产近年来市场供应和销售面积增幅较大，整体房地产价格小幅上扬;2004年以来的宏观调控对房地产市场有深远???响，价格震荡升高;城市规划格局——北扩东移的发展战略;郑东新区高起点的规划设计，政府政策的大力支持，使得东部房地产炙手可热;宏观房地产市场分析的主要结论;市场供给——板块特征明显，发展不均匀，东区和北区市场占有率较高;市场供给——各片区供应量及走势情况;国内知名企业联合托市，郑东新区楼盘素质远远领先，客户更关注未来发展前景;配套完善、都市味浓，土地稀缺、地价高昂，中心区成为高层集中区域的代名词;行政中心区;北区南段——良好的区位和配套催生市场中高档楼盘;北环路一路之隔，使得中段与南段的差异明显，处于城市边缘地带的区位属性也决定了楼盘的多样化特征； 北区中段是市场上产品供应最丰富的区域，也是市场供求最旺的区域之一；家和万世、鹿港小镇、四月天、城市公园、21世纪社区等均是市场上的重要力量。 客户层面跨度较大，未来的客户层面有逐步升高的趋势； 小高层、高层住宅为供应逐步上升，土地资源日趋紧张、价格大幅上升，必然使得市场被动接受被区域的小高层住宅。;北区北段——优质的自然资源和不可复制的人文资源，顶端的别墅，顶端的富豪;区域内工薪阶层主导西区房地产发展，购买力不强和辐射范围小制约了楼盘档次提升;居住人口少、产业优势不明显、配套不完善，东南片区的发展更多依赖于整体市场发展和郑东新区的带动;分析结论及启示——住宅市场供应格局;分析结论及启示——住宅市场需求状况;分析结论及启示——房地产发展态势;客户访谈的主要观点——1;客户访谈的主要观点——2;专业人士访谈的主要观点——1;专业人士访谈的主要观点——2;访谈主要观点提炼及启示;片区现状条件及项目资源条件;传统的多层产品受到市场热宠，区域配套不完善成为目前制约大盘发展的最大障碍;经济型低密度产品畅销，中高端客户对区域认可度较高，创新的产品在市场上屡获成功;未来片区主要供应和竞争楼盘;片区市场地位挖掘和竞争格局分析;项目界定;案例借鉴和开发模式的突破——如何从市场中突围？;案例借鉴——无锡万科魅力之城，国际街区生活主张;案例借鉴模式——杭州浪漫和山，“山谷.纯现代house”，由产品演绎生活形态;浪漫和山——卖的不是别墅，而是一种新的生活形态，中产的、国际的、创新的;案例借鉴模式——阳光棕榈园，“日子缓缓，生活散散”的地中海城邦生活意境;;案例借鉴模式——广博星海华庭，巧借名盘带动的片区效应，控制总价，进行价值差异化;几种突破模式的对比和借鉴分析;重新回顾和思考——我们对市场分析和项目评价之后的思路梳理，以及对机会的挖掘;地块Swot分析——对项目各项因素的评价;地块因子分析——地块自身资源的匹配度及本项目自身档次的限定;客户分析——对郑州市民阶层的划分;不同阶层的购房案例和置业特征分析;21世纪多层;客户初步界定—中高端客户阶层的置业特征分析和现状分析;从市场中发现中高端市场的机会和突破点;上升为文化和生活方式;比较优势案例提示——我们如何从产品上打赢对手？;客户初步界定—中端客户阶层的置业现状分析;生活方式演绎;比较优势案例提示——我们如何从产品上打赢对手？;项目界定;竞争激烈，知名开发商大量进入，竞争压力加大； 片区内产品供应类型丰富，产品超越的可能性较大。;项目整体发展战略的制定——指导项目开发的指引性战略纲领;开发战略的分项描述——竞争应对策略;开发战略的分项描述——品牌促进策略，项目销售始于品牌，止于品牌;弹性发展的开发策略——以不变应万变，以时间换空间;项目界定;定位核心问题的解决模式;本项目客户定位一——高端产品的客户定位;本项目客户定位一——中高端产品的客户定位;客户AIO分析;片区物业档次——中高档次的物业品质有很大的上升空间;片区物业档次——档次与品质脱节导致销售受阻;片区物业档次——中档次及中高档次的物业品质差异较大;本地市场品质和档次较为领先的楼盘一览;本项目物业档次——中高档次高品质;为什么要做中高档高品质物业？;中高档高品质的解决思