永州江南项目初步提案.pptx

永州江南项目总体策划思路Ⅰ、市场调研分析永州概况江南项目所在区域 永州昔称零陵，位于中国湖南省南部，永州市辖芝山、冷水滩两区和祁阳、东安、双牌、道县、江永、江华、宁远、兰山、新田九县，面积2.24万平方公里，人口550万。 永州是一座具有两千多年历史的古城。是湖南四大历史文化名城之一，拥有九疑山、舜皇山、阳明山三大国家森林公园和五个省级自然保护区。 永州是是距华南重镇广州最近的城市之一，自古便是华中、华东地区通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞。境内湘江北抵长江；两条国道、十条省道在境内纵横交错；湘桂铁路横贯永州市北部，是连接西南诸省和海南、粤西的桥梁。 永州市目前形成了以食品、机械、轻纺、建材、冶金为骨干的门类比较齐全的地方工业体系。生产三菱猎豹汽车的长丰集团是湖南最大的汽车工业基地，拥有年产三万辆整车和五万辆车身的能力。具有年产五十万大箱香烟的零陵卷烟厂，是全国工业企业五百强之一。潇湘集团是一个集机械、冶金、建材、制药为一体的大型企业集团。 城市建设规模现在为60平方公里，形成了以零陵大道、潇湘风光带为纽带连接芝山、冷水滩两区的整体格局和融山、水、洲、城为一体的现代化园林城市 冷水滩区总人口约为54.84万人，城市人约口24.53万。冷水滩城区远期规划（至2020年）建设总用地 45.5 平方公里，城市人口 43 万人。地形北、东、西三面高，中、南部较低平，地貌特点以岗、平为主，山、丘、水兼有。永州经济背景基础设施建设提升城市品位，拉动房地产发展 基础设施建设力度加大。近年来，永州加快了以公路、桥梁、城市绿化、供水、环保、电网改造、防洪等重点基础设施建设。三条交通大动脉(衡枣高速公路、永连公路、洛湛铁路永州北段)相继竣工通车和运营，永州的交通条件显著改善；此外，冷水滩区河东路网、永州火车新站及站前大道、冷水滩区潇湘广场、宁远九嶷大道、零陵区南津路改造、道县潇水二桥、零冷两区城市防洪堤、零冷两区自来水管道铺设等十余项重点工程进展顺利。2001-2006年以来，全市累计完成基础设施投资224亿元，年均增长26.5%。这些基础设施项目的相继建成投产，显著提升了城市的品位，大幅缓解了硬件设施的“瓶颈”制约，拉动房地产业发展。永州经济背景经济总量增长速度较快 2006年全市GDP为417.83亿元，增长11.8%。 旅游、房地产等服务业快速发展，第三产业保持稳定增长态势，对经济增长的贡献率为50.2％，拉动GDP增长5.9个百分点。 第一产业第二产业第三产业（亿元）119.5118.31180.02占比28.6%28.3%43.1%增长率5.9%15.1%13.8%永州经济背景居民收入稳定增长，消费逐渐升温 2006年全市财政总收入23.24亿元，增长16%,比去年快2.9个百分点； 永州城镇居民人均可支配收入8451元，同比增长13.8%；全市农民人均纯收入达2960元，同比增长8.1%； 城市居民家庭每百户汽车和电脑拥有量分别为1.5台、20.4台。 2006年，全市社会消费品零售总额达117.26亿元，同比增长14.6%，2001年以来增幅分别为10%、10.7%、4.3%、13.5%、13.7%；消费水平一路走高，消费升温势头明显。全市现有11个亿元以上的商品交易市场，年成交额达23.98亿元，占社会消费品零售总额的20.5%。 永州经济背景恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 人民生活小康水平房地产发展空间大生活质量明显提高。2006年城镇居民恩格尔系数(食品支出占生活消费支出的比重)，由2001年的43.5%下降到2006年的40.5%；生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～59`7.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。住房支出比重应是和人民的生活水平协调发展的，人民生活水平可以通过恩格尔系数来衡量。 发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，说明永州房地产市场仍有较大的发展空间。城镇居民人均居住面积达到32.4平方米，比2001年增加2.2平方米；人均GDP与房地产发展关系0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$启动期 　　　快速发展期 　　　平稳发展期 　　 减缓发展期永州房地产市场背景 房地产进入快速发展期 2006年，永州常住人口人均GDP为1050美元， 房地产开始进入快速发展期。永州房地产市场背景 商品房供求量增长快速 2006年，永州全社会固定资产投资完成180.12亿元，同比增长24.0%，六年累计完成投资647.