洛克双喜国际大厦营销策划方案.pptx

洛克双喜国际广场营销策划方案纲举目张产品定位市场研判三大优势阐述论证合理性依据销售推案投石问路策略客户之间的联动效应产品功能联动互补效应价格策略预计回笼资金风险共担方案市场分析报告 全市办公楼市场概况1、租赁市场行情概述2005年，上海写字楼租赁市场异常火爆，特别是甲级写字楼备受市场追捧。目前上海甲级办公楼的平均租金达到0.88美元/平方米/天，较去年同期比上涨了15.3%。空置率跌至6.6%。而上海办公楼整体租金年增长率已达9.8%，增长势头远超亚洲其他主要城市。 全市办公楼市场概况2、办公楼销售市场行情概述 销售型办公楼被各路投资者看好。 目前写字楼整体买卖跟租赁的比例已经从原先的10％一下跃升为35％。买卖客户增加的同时，整体价格上涨，同2004年相比增长4.1%，单位平均售价达到了15674元/平方米。 （1）2005年全年办公楼成交量及价格走势分析 从成交价格来看,2005年下半年，成交价格波动较大，主要是成交物业的结构性调整，11月郊区成交物业量增加，拉低了总体成交均价。到了今年年末最终将价格定在了15231元/平方米，价格又开始呈回升态势。 从成交量来看，成交总量为114.3万平方米。1月至11月全市成交量呈平滑起伏状，但12月成交量猛增到24.4万多平方米，占第四季度总成交量的57%，占全年成交量的27.1%。这与开发商年末为加快回笼资金而加大销售力度有关。 从走势来看，3月份以来陆续出台的宏观调控措施，似乎对办公楼市场并无波及。 （2）2005年全年办公楼供需情况分析 2005年全年批准预售总量为126.4万平方米,其中长宁供应量居于第二位，达到30.5万平方米，占到了总供应量的24.1%； 从需求而言，全年预售登记总量为128.1万平方米，长宁区预售登记量居于第三位，为13.3万平方米，占总需求量的10.4%； 2005年全年的供需比为1：1.01，略显供不应求；而长宁区的供需比为1：0.44，呈现供大于求的状态。（3 ）2005年全年区域价量对比 从成交均价来看，长宁区位居第二，在黄浦区之后，达到18047元/平方米；从成交量来看，浦东依然是成交大户，达到37.6万平方米，占全市成交量的29.4％，长宁区位于第三，成交量为13.3万平方米，该状况令长宁区与浦东、普陀相比呈价高量低之态。 （4）2005年分季各区办公楼物业成交量和成交价分析——成交量分析 纵观全年成交情况，各区第四季度成交量大部分都大于其他各季度。第二季度明显成交量最少，仅占全年总成交量的15.4%； 而第四季度，由于浦东、卢湾的突出表现，促使成交量最大，占全年成交总量的33.3%，较第三季度增幅达到了38.3%。（5）2005年分季各区办公楼物业成交量和成交价分析——成交价分析 纵观全年成交情况，各区的成交价格差距逐渐缩小，除卢湾区成交价格呈逐季递增以外，其它各区成交价格上下波动； 第四季度长宁区的成交均价明显呈价跌量升状，成交均价较三季度下跌了5.3%； 同时长宁也是本年度第二大供应量区，大供应量造成了市场价格的竞争。 长宁区办公楼市场分析 2005年，长宁区的办公楼市场也受到宏观调控的影响，3月之后成交量减少，主要原因是区域的商住两用楼、酒店式公寓等占到了本区办公楼市场较大的比例，且为住宅市场所累，这部分的物业去化变缓，造成长宁区办公楼市场成交量的整体萎缩。 此外，由于办公楼市场的市场看好，不少原本只租不售的办公楼，如顶级的甲级办公楼——万都中心也略微试水，将少量房源投入市场销售。1、2005年长宁区办公楼成交量及价格走势分析2005年长宁区办公楼的成交均价为18047元/平方米，2005年年末最终将价格定在了17787元/平方米，较年初上涨了9.5%；从成交量来看，2005年的成交总量为13.3万平方米。1、3月份的成交量较大，占到了05年全年成交量的39.8%。3月份出台的一系列宏观调控措施似乎对长宁区的办公楼市场有一定的影响，但下半年成交量开始逐步回升。 2、2005年长宁区办公楼成交情况分析 如上图所示， 2005年长宁区办公楼面积集中成交段为40-60平方米和140-160平方米，各占总成交量的15.4%和13.9%；而160平方米以上的成交面积也不在少数；前者主要由鼎天商务公寓、现代广场、长宁馥邦苑、森晟世洋国际广场等楼盘供应。后者主要由同达创业大厦、兆丰世贸大厦等楼盘供应。2、2005年长宁区办公楼成交情况分析 如图所示，成交单价集中在14000-16000元/平方米的物业占总成交量的19.8%，而18000-22000元/平方米的价格段也合计占到了总成交量的36.4%；2、2005年长宁区办公楼成交情况分析 如图所示，成交总价集中在50-100万、100-150万、150-200万元之间的办公物业都占总成交量的14