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第三讲 房地产权属登记制度 谭柏平课堂练习题一、判断题1、我国对国有土地实行分级所有的体制。2、集体所有土地的所有者只有农民集体，城镇集体不享有土地所有权。 3、国家对集体所有的土地可以通过征用的方式取得所有权。 4、“地随房走”的“地”是指土地所有权。二、选择题以下说法哪些是正确的？（ ）A、建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。B、集体所有土地的建设用地，只可用于兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业。C、农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超标。D、建筑物及其附属设施的维修资金，属于物业企业所有。参考答案一、判断题1、错2、对3、错4、错二、选择题答：ABC本讲教学内容一、房地产权属登记概述二、土地登记三、房屋登记一、房地产权属登记概述（一）房地产权属登记的概念房地产权属登记，又称房地产登记，是指房地产登记部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记。 房地产是需要登记才能表征其权利的一种财产。登记的作用：主要在于公示财产权利归属状态和权利范围，以使之产生物权的对世效力。 （二）房地产权属登记的功能1、权利确认功能。 通过登记以确认房地产权利归属状态，经登记的房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以外任何人。2、权利公示功能。 通过登记公开房地产权利变动状况，向利益关系人与社会公众公布，保障房地产交易的安全。3、管理功能。 房地产权属登记能实现国家的管理意图：一是通过登记建立产籍资料，进行产籍管理；二是通过登记来审查相关权利设立、变更、终止的合法性，进而取缔或处罚违法行为。 （三）我国房地产权属登记体制房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权属登记。我国城市房地产管理法规定：（1）土地权属登记由县级以上的土地管理部门办理；（2）房屋权属登记由县级以上的房产管理部门办理的体制。我国实行“土地产权登记发证和房屋产权登记发证”、“两制分开，两证分开”的登记管理体制。（不合理，不科学）《城市房地产管理法》第63条规定，在分开登记体制之外，允许各地经省级政府确定实行统一登记体制。房地产权属统一登记管理是比较科学、有效合理的体制。 （注意：我国《物权法》确立了不动产统一登记制度，即由一个登记机关统一负责有关不动产的登记事务，并在登记范围、登记规则和登记程序等方面实现统一。） （三）登记效力1、房地产权属登记的效力不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外：（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（2）非依法律行为发生的物权变动（如法律文书，政府征收决定等）。 （3）考虑现行法律规定及我国的实际情况（如农村房地产，土地承包经营、宅基地、地役权），也可不经登记发生效力。 案例分析题某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房屋应当归己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙未办理变更登记手续。一月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理抵押登记。请问：1、房屋应归甲所有，还是归乙所有？2、抵押合同是否有效？3、抵押权是否成立？参考答案1、归乙所有。2、有效。3、未成立。我国土地使用权和房屋所有权登记发证制度 （1）土地使用权登记发证 以出让或划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经其核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。（2）房屋所有权登记发证 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由其核实并颁发房屋所有权证书。土地使用权登记发证：房屋所有权登记发证：县级以上地方人民政府土地管理部门 同级人民政府 申请登记核实颁发证书凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门 县级以上地方人民政府房产管理部门 申请登记核实颁发证书房地产转让或变更的登记制度 （1）首先，向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记； （2）其次，凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记； （3）经同级人民政府土地管理部门核实； （4）由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。2、更正登记更正登记是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，依其申请，经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关对错误事项进行更正的登记。更正登记的效力是彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。 3、异议登记异议登记是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，将其异议记载在不动产登记簿。异议登记的效力是