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第三章：物业服务合同签订 与管理规约制定 洛克菲勒的故事 有一天，一个朋友对洛克菲勒说，他有一笔五万美无的债款讨不回来，而且因为他和借款者交情不错，当时没有签署正式的借据，现在想控告他欠款也没有证据了。他问洛克菲勒有何良策讨回这笔借款。 “很简单，你写一封信，催他还十万借款。” “可是，他实际上只欠我五万呀！”那位朋友说。 “当他回信辩解时，你就有证据了。”洛克菲勒安静地回答。 签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。一、有关合同的基本知识 合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。 （一）、合同的要约 简单的说，要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。 如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约。 合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。一、有关合同的基本知识 合同要约的构成要件 （1）要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。 （2）要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。 （3）要约必须传达到受要约人才能生效。一、有关合同的基本知识（二）合同要约与邀请要约 邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。 1、拍卖 拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某 物都属于邀请要约。 2、广告 原则上，一般的广告不是要约。 广告只是邀请要约。但对于某些已经做出 许诺的广告，并且广告的内容符合要约规 定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约。 3、标价 标价是邀请要约，不是要约。 4、招标 招标是邀请要约，投标则是要约， 招标人接受投标确定中标是承诺。一、有关合同的基本知识 （三）、合同的承诺 1、合同承诺的构成要件 承诺必须具备如下要件：（1）承诺必须由受要约人或其代理人作出。（2）承诺必须在要约的有效时间内作出。（3）承诺必须与要约的内容一致。（4）承诺必须传达给要约人。一、有关合同的基本知识（四）、合同的要件 合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括：（1）当事人的缔约能力（2）当事人的真实意思表示（3）合同的内容合法（4）合同的形式合法 一、有关合同的基本知识（五）、合同的一种分型形式： 口头合同、书面合同、事实合同（六）、合同签订应遵循的基本原则 合同签订应遵循的基本原则： （1）主体平等 （2）合同自由 （3）权利义务公平对等 （4）诚实信用 （5）守法和维护社会公益二、如何签定前期物业服务合同 黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新160平方米四室二厅的套房，在签订购房合同时，眼明心细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容：“卖方已将《临时业主公约》、《前期物业服务合同》范本展示给买方，买方已知悉并接受《临时业主公约》和《前期物业服务合同》的全部条款及内容”，于是问售楼代表怎么回事。售楼小姐满口保证说只是一个临时物业管理协议，每平方米收2.8元管理费，黄先生听了，也没要求详细看两个文件就签了合同。　入住半年后，黄先生收到物业公司通知，要他去补签物业管理协议，并缴纳半年管理费，签物业协议时，黄先生发现管理费高达4.8元／平方米，于是提出异议。物业公司答称管理费是按物业公司资质水平申报相关部门批复的，并强调业主在签订购房合同时就已签订过接受此合同的条款，现在只是补签。黄先生感到受骗了，投诉到市消委会。教师点评：　一个新的小区交房时，业主还不能成立业主大会来制订业主公约，只能是开发商聘请的物业管理公司自己拿出一份临时公约，业主照单签字，而等到小区业主大会成立，有个较长过渡期，而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》的内容直接关系到业主利益。而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》一般存在相当的不合理条款或不公平条款。 附件五的该条款单方面说明买方已经接受全部条款，剥夺了买方对条款提出异议的权利，属于霸王条款。 《前期物业管理协议》往往是发展商单方面制订的，消费者要仔细阅读，对于其中不公正的合同条款要及时与发展商交涉，对于发展商口头承诺的内容应当要求其写入合同。 （一）前期物业服务合同的概念 前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。 （二）前期物业服务合同的特征： (1)前期物业服务合同具有过渡性。 (2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。 (3)前期物业服务合同是要式合同。 （三）、前期物业服务合同的时效 《条例》第二十六条对此作出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”三、课堂分组讨论案例 高某在某小区购买联体别墅后，虽然办理了交付使用手续，但一直未装修入住，谁知今年8月，