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某某房地产营销策划报告 宏观市场： （数据来源：上海市房地产交易中心） 2001年上半年上海房地产市场涨”声一片，主要表现在以下几个方面： 房产投资涨：2001年上半年房地产开发投资额 245258万元，而2000年同期为1986468万元，增加 23.1%。 房产开发涨：2001年上半年完成土地开发面积 690339平方米，而2000年同期为314891平方米，增加 119.3%； 2001 年上半年商品房新开工面积 9089660平方米，而2000年同期为7876680平方 米，增加15.4%； 2001 年上半年商品房竣工面积 4298042平方米，而2000年同期为3095774平方米, 增加38.8%。 房产销售涨：2001年上半年商品房预售面积 7730990平方米，而2000年同期为6120268平方米，增加 26.3%； 2001 年上半年商品房销售面积 9996460平方米，而2000年同期为8017253平方米, 增加24.7%; 存量销售涨：2001年上半年存量房销售面积 6190892平方米，而2000年同期为3130836平方米，增加 97.7%。 销售价格涨：2001年上半年上海房价比去年底涨了 230元，全市住宅预售平均价格达到每平方米 4173 元，涨幅为5.8%。今 年6月份的中房上海价格指数则出现了“井喷”，环比猛涨了 11点，同比涨幅 贝嘀达40点，为1995年中房价 格指数建立以来的最高涨幅。 个人购房涨：2001年上半年个人购房比例为 95.9%，而2000年同期为93.6%。 分析： 宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将房地产业确定为国民经济支 柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。 上海进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨，排队购房现象时有发生。 房地产政策法规的不断完善，为市场的理性发展提供了保证，同时也增强了消费者购房信心，个人购房 比例不断提高。 投资性购房成为今年上半年一道亮丽的风景线。 供需市场发生结构性变化，出现供小于求的良性格局。同时，随着供求关系的变化，物业品质的提升， 上海房地产市场价格一路上扬。 结论： 在发展商和:消费者双重信心影响下，上海房地产市场形势一片大好，供需 衡。受市场惯性影响，下一阶段上海房地产市场将持续上冲。本案所处 势。较好。区域市场 在发展商和:消费者双重信心影响下，上海房地产市场形势一片大好，供需 衡。受市场惯性影响，下一阶段上海房地产市场将持续上冲。本案所处 势。较好。 （一）、静安区概况 一、地理位置上 城市中心区 静安区是上海市一个典型的城市中心区，占地面 积7.62平方公里，人口 38万。 静安区周围与6个区相临：东临成都北路，与黄 浦区为邻；西靠镇宁路、万航渡路、武宁西路、江苏 路、长宁路，与长宁区交界；南沿延安中路、陕西南 路、长乐路与卢湾区和徐汇区衔接；北至安远路、长 寿路，与普陀区毗连；隔苏州河与闸北区相望。 二、 人文特点上 东西文明的交织 静安区历史悠久，人文荟萃，千年的静安寺，百 年的南京路，历经人世沧桑，巧织东西文明，绘就一 道旖旎的都市风景线。 静安区是一个商业、商务旅游区，这里交通便 捷，高架、地铁、公交线路连接上海的四面八方。 静安区寸土寸金，这里不但呈现着繁荣的景象，而且蕴藏着众多的商机和深厚的发展潜力。 三、 城区规划上一一高品味的商业商务区和高品质的生活居住区 根据城市发展要求，要在五到十年内建成符合国际先进标准的“双高区”，即高品味的商业商务区 和高品质的生活居住区。 忻片区（.爵左寺地区J 忻片区（.爵左寺地区 J ” 中片区（上揖＜ 崗城宀雋挖禎＞ 中片区（上揖＜ 崗城宀雋挖禎＞ h歯片区〈赶安路“南翼” 为延安路一一威海路以南 地区，面积0.96平方公里，属于 上海十一个近代建筑风貌保护区之 一，以花园住宅、新式里弄和近代 公寓为主体形成高档居住和办公 区，是静安“高品质的生活居住 h歯片区〈赶安路 区”的主要体现 a r r. 口刃” 为愚园路一一北京路以北地区，面积 3.86平方公里，曾是传统工业区和危棚简屋集中区，部分 地区已被改造为现代化高层住宅区。静安区正按建设“高品质的生活居住区”的要求对“北翼”进行新 一轮旧区改造 根据以上特点和要求，静安区政府今年制定并实施“南留北拆”计划。根据这份旧区改造和城区规 划计划，区内的延安中路以南是新式里弄、花园住宅；新闸路以北则是高楼林立的现代居住小区；延安 中路和新闸路之间，是以南京西路为轴线的主商业区。 “南留北拆”的方针综合考虑了以下因素：静安区南部近代优秀建筑集中，新闸路以南的大顺胡 同、裕华新村等保护区内的单幢花园住宅充满优雅的怀旧气息，作为