苏州吴中区房地产市场研究报告83页XXXX年.pptxVIP

;区位解读; 苏州全市近年GDP及增速 2001年以来苏州经济一直保持着高速发展的势头，2004年以后，由于受到国家宏观政策的影响，经济软着陆，苏州GDP增长速度有所缓减，但2006年以来苏州经济依然保持15%以上的较高增速。在全国各大城市中，苏州经济总量近几年保持第五的位置，且随着其经济结构的调整，仍有较大发展潜力。 ;;三角城市GDP对比 ;三角城市人均可支配收入对比 ;城市人口 ;;轨道交通规划 ;城市认识 ;;苏州大市——市场供应;苏州大市——供求对比; 03年以来，苏州市区年居住用地出让面积在550万平方米，楼面面积年均在600万平方米左右。06年居住用地出让量有所增加，07年年初进行了大规模的土地出让，预计07年总量将突破06年水平。;;城市中心区土地渐显稀缺，土地出让向郊区化发展。06年苏州市区居住用地出让，原城区（金阊区、沧浪区、平江区）所占比例仅为8％，本地块所在的主城区则仅约为5％，供应量很小。 ; 从出让地块的平均容积率来看，06年原城区出让居住用地平均容积虑为1.25，主城区内平均容积虑则平均在1.0以内，物业类型以联体别墅和多层为主。;市区住宅市场分析 ; 分析06年苏州市区各区商品住宅预售面积，园区、吴中区在150～160万平方米之间，各约占市区总量的27％。原城区为110万平方米，该区域住宅成交主要集中在古城区周边的三个新城，以沧浪新城项目上市最为集中，原城区内的主城区板块（即不含三个新城的区域）所占份额则相对较小，约占市区总量的7%，即44万平方米。结合近年量数据分析得到，主城区商品住宅年均预售面积在35万平方米左右。;比较苏州市区各区域商品住宅预售均价，园区以6140元/平方米高居各区之首。如果从沧浪区、平江区和金阊区分离出成交价格较低的三大新城，主城区的商品住宅预售均价将超过园区。 但我们认为主城区生活配套完善，区域发展成熟，其土地价格仍未被充分挖掘，房价未同周边区域拉开明显差距，随着品牌开发商的进入和产品品质的提高，预计主城区房价将会有较大幅度的提升。;苏 州;古城区;古城区 长期以来，由于古城区人口密度较大，市政拆迁进展缓慢而且成本较高，因此古城区的??产开发项目稀少。产品以类别墅和酒店式公寓为主。受供求关系影响，加上便利的生活条件，古城区房价也节节攀升，部分酒店式公寓超过万元大关。 吴中区 长期以来，由于工业厂房的关系，区域地段的认同度不高，所以房地产业的发展速度较慢。在吴中区并入市区范围之后，区域面貌得到了极大的改善，工厂开始搬迁，众多住宅项目开发启动。依托山水自然条件，该区大部分楼盘都是以满足自住需求为主。由于吴中区地域广阔，因此形成几大主要居住板块，其中以石湖越溪板块、靠城木渎板块、环太湖板块、澄湖甪直板块为主。该区别墅供应量较大，价格在8000-18000元/平米。 相城区 相城区早先受铁路所阻隔，发展滞后，近两年由于苏州整体楼市快速升温的带动，加上政府大力扶持，房产市场从04年开始快速启动，产品形态以多层、小高层为主。当前酒店式公寓也占到一定份额，价格在5000元/平米以上。;新区 区内狮山路最先发展，商业氛围成熟，为新区高档楼盘聚集地，未来发展地块不多。新区向西发展空间不足，南北扩成为新区发展主旋律，浒关板块将成为新区主要居住板块.目前在售楼盘以中小盘而且小高层、多层形式居多，购房人群是以新苏州人为主。代表楼盘有新港主语城、新创理想城等。 工业园区 园区一直以来就是苏州房产市场的主战场，这里集中了苏州三分之一以上的商品房供应量，价格也一直是苏州楼市中最高的区域（不包括古城区）。园区房产市场最早从湖西地区启动，价格从1997年的1500多上涨到现在5500-6200元/㎡。目前湖西地区已经逐渐成熟，发展重心转移至湖东地区。联排市场价格已经接近20000元/平方米; 大苏州房产市场供大于求 调控作用显现，缓解供求矛盾 土地放量持续增长，土地出让价格平稳 市区房产供应、需求、价格平稳增长，宏观调控作用供大于 求矛盾缩减 老城为中心东南西北放射状发展，各区域差异化显著 园区、吴中区成为市区房产发展重点，两区基本持平，价格 相差较大园区公寓价格突破6000元/㎡，吴中区接近5000元/㎡;;地理位置;交通、地质、气候; 吴中区历史悠久是古吴文化的发源地。秦初，吴县地域包括现在的常熟、吴江、嘉兴等地在内。至东汉末年，吴地属孙权割据地。晋武帝灭孙皓，分天下为十九州，吴属扬州。晋太康四年(283)县境北部析置海虞县(今常熟市)。宋、齐、梁、陈四代吴县均为吴郡。梁代侯景之乱时，吴郡一度还曾被称为吴州，后吴州、吴郡、吴县治所同驻一城。隋开皇九年(589)改吴州为苏州。十一年(591)吴县县