苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议_76页.pptxVIP

2006-B-27地块定位建议二OO七年十月整体思路土地属性分析选择细分市场太湖区域市场分析寻找市场机会点SWOT分析大苏州山水区同类项目分析产品建议项目定位感知图分析总结规律畅销产品可借鉴因素分析客户关注要素本项目客户定位及关注点PART ONE土地属性分析地块信息面积用途出让年限规划指标要求平方米容积率建筑密度绿地率37344.8产权式酒店40年≤2.5≤25%≥35%建筑高度36-50米建筑层数不要求出入口方位东北侧建筑风格及色彩现代、简洁并蕴含地方特点，色彩素雅高密度公寓地块太湖新天地餐饮娱乐中心五星级太湖高尔夫酒店高尔夫球场别墅区太湖生态湿地公园太湖水星游艇俱乐部渔洋山脉本地块苏州、上海太湖水域太湖明珠度假村配套资源状况交通属性： 1～2小时车程可至苏州、上海、浙江等经济发达地区；功能属性： 亲民生活配套稀缺，高档休闲娱乐设施齐全，由本发展商建造的高尔夫球场支撑本项目的高端定位；人文属性： 光福、胥口、东西山等吴越文化源远流长；财务属性： 目前所拍商业类地块楼面地价达到5860元/平米，未来预期售价超过一万元，以中高档次产品为主；发展商属性： 已成功建设高尔夫球场及高端高尔夫度假别墅，为本项目的高端定位树立了高起点；区域规划属性： 大苏州控制性发展向西，土地越显稀缺，土地价值提升，为未来三级市场购买者预留价值空间。土地属性分析土地属性结论一块从属于经济发达地区稀缺自然生态湖区具有度假功能支撑的高密度公寓地块细分市场定位1~2小时车程可达的周边城市范围；经济发达地区自然湖区中的度假为主题的公寓项目；本案所在太湖区域为主要分析对象。PART TWO太湖区域市场分析宏观环境以农林牧渔业、旅游服务业为主要产业；以“度假、休闲、观光、游览、康复、运动、娱乐”为主要内容 ；户籍人口11.4万，主要服务于第三产业。宏观经济呈快速发展形势旅游业发展借助自然山水资源及丰盛的物产，打造成为以“太湖山水、古吴文化、桥岛风光、田园野趣、美食度假、游乐世界”为特色的国家级度假、游乐中心；旅游收入大幅增长，成为太湖区域的支柱产业；旅游人数大幅增加，私家车出游成为出游方式主流以生态自然为特色的旅游产业迅猛发展，私家车出游度假成为主要消费力旅游商业配套设施人文古迹太湖船餐度假村购物街全力发展以休闲度假、商务会议、文化旅游、生态旅游、观光旅游、宗教旅游、保健疗养、山地运动、水上运动与游乐等为主题的旅游产业；高档娱乐休闲配套餐饮酒店湿地公园名品购物水上运动餐饮酒店高档娱乐生态公园商业发展尚不完善，中高档住宿地点、体现当地特色的晚间娱乐项目比较缺乏，难吸引旅游人群长时间逗留特色餐饮农家乐乡村田园俱乐部餐饮酒店拓展训练基地文物古迹政策发展方向《苏州市乡村旅游发展总体规划》中指出：苏州的乡村游可按三大乡村旅游带进行发展,即西部环太湖、中部湖荡、北部沿江三大乡村旅游带让游客们能在苏州乡村实现真正的“绿色度假” ；其中:西部环太湖——生态·文化·休闲乡村旅游带,以苏州太湖国家旅游度假区为中心,联合苏州新区、吴中区、吴江市沿太湖地带,在严格保护太湖水质和生态环境的基础上,大力发展滨湖湿地观光、太湖文化体验、乡村休闲度假等产品；２００９年，中国特有的“黄金周”长假制度可能取消，取而代之的是，国家强制实行带薪年假，增加传统节日为法定假日；带薪休假将写入劳动法，一年７天为固定带薪休假期，每工作一年增加一天，最多为１４天 从政府到地方都在鼓励大范围普及民众的度假生活房地产供销状况联排别墅及度假公寓产品的供应量逐年增加，太湖地区产品种类逐渐丰富土地供应状况土地供应状况土地供应逐年增长，低密度土地供应受到限制，中高密度地块大幅增长湖区太湖淀山湖阳澄湖千岛湖水域面积（平方公里）145962119573开发时间1992　197919951995旅游人次（万人）520.96　248450　119.7旅游收入（亿元）43.111.5　　34.710.5配套建设状况太湖明珠乐园、桥岛公园、叶山岛俱乐部、新世纪俱乐部、蒯鲁班园等旅游项目及太湖明珠酒店、垂钓中心、水殿风来茶酒楼、夏威夷泳场、涵村坞度假村、贵都度假村、水星海事游艇俱乐部，文化论坛、体育公园、太湖水底世界 大观园游览区，国际高尔夫球乡村俱乐部、多功能的水上运动场，上海市青少年野营基地；不少度假村及宾馆、福克游艇俱乐部、餐厅、疗养院、钓鱼场等旅游景点和服务、娱乐场所。大上海高尔夫俱乐部、阳澄湖水上风情园、彩弹射击中心、垂钓中心，威尼斯度假村等临湖公园、自然游泳场、狩猎场、千岛湖假日饭店、游艇俱乐部、温馨岛、祥狮保龄球俱乐部、千岛湖海外海大酒店、千岛湖阳光大酒店 、住伯爵号游轮 等不管是自然条件还是旅游业发展，太湖都具有绝对优势各大湖区宏观情况比较各大湖区房地产发展比较　太湖阳澄湖东淀山湖千岛湖供应面积（万方）26.632.6