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— PAGE \* Arabic 1 — 上海广场项目市场调研报告  上海广场项目市场  调研报告  1  目录  一、嘉定区商用物业市场发展趋势研究 (2)  1、近期( - )影响嘉定商用物业各因素的发展分析 (2)  2、中期( -2020年)影响嘉定商用物业各因素的发展分析 (3)  3、中期( -2020年)嘉定新增商用物业需求规模分析 (4)  4、中期( -2020年)嘉定新增商用物业空间分布分析 (4)  二、区域商业现状分析 (6)  1、项目所在地理位置 (6)  2、区域主要城镇商业现状 (7)  2.1、南翔镇7  2.2、嘉定镇8  3、马陆镇商业地产现状研究及分析 (10)  3.1、样本甄选标准10  3.2、马陆镇商业地产市场概述10  3.3、马陆镇四大商业业态细分分析12  附录马陆镇商业分布图 (20)  2  一、嘉定区商用物业市场发展趋势研究  本节主要根据和,结合宏观数据,从近期( - )和中期( -2020年)两个不同的时间跨度来分析这些影响区域商业发展的因素。  1、近期( - )影响嘉定商用物业各因素的发展分  析   资料来源:上海中原商业事业部  人口和经济的增长,必定会带动区域消费的进一  步增长,而且随着人口素质和生活水平的提高,区域内消费的档次将进一步有所上升,因此在嘉定  区近期的商业规划中也考虑到了这一系列的问题,预计到整个嘉定区的商业网点总数将超过600个,  3  整个嘉定区的社会消费品零售总额将达到350亿元。  4  2、中期( -2020年)影响嘉定商用物业各因素的  发展分析  由于区域人口规模的增长是区域房地产特别是区域商用地产发展的主导因素,考虑未来的不可预  见性,以下预测分别以2020年嘉定区总人口125万人为中方案,总人口175万为高方案进行论述。   5   资料来源:上海中原商业事业部  6  3、中期( -2020年)嘉定新增商用物业需求规模   资料来源:上海中原商业事业部  按照嘉定区人口的增长预测,中方案下,中期嘉定区的商用物业需求将达到80万平米,高方案下,中期嘉定区的商用物业需求将达到125万平米。4、中期( -2020年)嘉定新增商用物业空间分布  分析  7  资料来源:上海中原商业事业部   8  从规划的角度来看,今后内嘉定区的发展重心将落在嘉定新城所在的一系列范围之内,在保证国际汽车城和嘉定工业园区这两大发展主力有序走向成熟的同时,大力发展新城区域内的住宅建设和商用配套建设,其中商用物业的建设将主要分成三块进行集中开发,一块是以嘉定镇为核心的集中型商业,一块是以马陆镇为核心的集中型商业,一块是在国际汽车城内的配套型商业。  由于当前政府对大型商用物业的开发,无论是土地出让,还是规划审批环节,都报以较为谨慎的态度,从整体来看,嘉定区在近期内将迎来一个商用物业的短缺期,集中型商业将被看好。  9      二、区域商业现状分析  1、项目所在地理位置  本项目位于嘉定区马陆镇,北抵彭封路、南至双单路、东临横沥河道蓝线,西面是沪宜公路  图1 基地东向景观(横沥河道)  图2 基地南向景观(双单路)  图3 基地西向景观(沪宜公路)  图4 基地北向景观(彭封路)  本地块附近步行10分钟范围内仅有3-4条公交线路  地块附近的主要公交车  线路名称起始点  嘉江专线客运中心—马陆—彭赵—曹安路—江桥—轻纺市场   资料来源:上海中原商业事业部  本项目主干道为沪宜公路,离马陆镇商业中心路程较近,但周边商业氛围较差,本项目周边主要分布着较多的工业、民营企业及浴场,项目隔河的东南面是农民别墅群,当前入住率还不是很高,因此项周围人气明显不足。  2、区域主要城镇商业现状  2.1、南翔镇  南翔古名槎溪,梁天监四年(公元5 )在此建白鹤南翔寺,因寺成镇,距今有1500多年历史和悠久的文化底蕴。明代园林古漪园、五代砖塔、古刹云翔寺等一批旅游景点及东方巴黎高尔夫乡村俱乐部等现代休闲娱乐场所均汇集于南翔。