胡泊总购物中心资产管理与提升.pptxVIP

购物中心资产管理提升2016-4-22商业项目调整与持续招商调整策略让商业项目持续经营目 录一、引语二、购物中心经营数据管理三、案例分享一、引语 商业热词轻资产体验式大数据互联网轻资产运营运营商为核心，投资机构为财务投资人投资机构为核心，运营机构为受托管理人运营和投资机构一体化，运营机构即是投资人也是运营管理商运营前期介入商业运营前期介入在项目前期设计和施工阶段，从项目的定位及业态布局出发，针对项目招商特点及后期营运管理的实际需求纳入到设计、施工中，从而使得项目建筑、机电系统、材料、设备更趋近于合理并具备可招商调整的空间。使得项目更符合商户和经营需求，有效避免前期建设改造成本的浪费。前期工作内容商业规划及建筑设计： 商业动线 交通及景观布局 商铺分割 系统设施配置 布局、灯光、广告位、导式指引、设备、设施预留条件要求； 特殊商户的工程技术标准等；二、购物中心经营数据管理回报率租金控制对资产作用决定租金价格因素成本计价 投资回报计价 市场计价 市场与投资回报测算购物中心店铺租金的调整和控制的核心是：一铺一价根据业态和品牌的变换调整单个店铺的价格，但维持整体租金水平不变，随时动态调整影响租金谈判能力的因素很多，对市场租金水平的熟悉是其中一个主要因素购物中心租金收取方式固定租金抽成租金固定租金与抽成租金二者取高业态业绩分析2015年各种主要业态业绩走势：餐饮业： 在咖啡类型的休闲业态平均有接近15%的增长,坪效大约在 3000左右 服装服饰类： 快销品牌除个别品牌外，整体销售下降坪效方面： 咖啡厅类：约2500-3200左右 甜品类如满记、许留山、星巴克平均为4000- 6000左右 休闲餐厅：2500 - 3000左右 国内时尚服装: 750-3500左右 国际时尚服装 : 3500-4000左右 快销品牌: 2500 – 4000左右收入与支出购物中心收入来源固定租金提成租金（扣率）市场推广费物业管理费停车费广告收入场地租赁其他收入（如没收保证金、库房、花车、POS、ATM、违约金、管理费收入 等)购物中心运营主要支出公共事业费（水、电、气）维护/维保（保安、保洁、机电、绿化、垃圾、灭虫鼠、保险等）推广费（媒体、印刷、活动、律师等）办公行政费（办公、IT、差旅、培训等）薪金及相关费用（工资、招聘等）税费（营业税、房产税）折旧其他费用考虑（换租、运营公司管理费、代理公司酬金） 购物中心运营工程改造费支出商业调整依据分析NPI 增长和盈利NPI (Yield) =净资产收入 (NPI)1010 10资产投资价 (Cost)100 2005010% 5%20%融资成本资产升值收益增值确定商业项目的表现，清晰的利润指标当月预算与实际差异预算/实际　预算实际差异保底租金-195,465物业管理费14,664提成租金84,249合计-96,552分析：高于FMR: +20万低于FMR ：-5.8万 晚于预算起租：-10万（提前撤场（包含逃场）：-2万空铺：-8万（B1/B2：面积共：125.10sm）提成租金：+35万(提成租金较高的租户：到期租户新租/续租汇总序号商铺号商铺名称面积(SM)开始日期上期租金(元/平米/月)预算(元/平米/月)签约租金(元/平米/月)与上期租金比增长率与预算比增长率1 13%0%2 25%0%3 44%32%4 22%22%5 51%38%6 -7%-7%7 0%-7%8 10%1%9 0%-20%10 19%10%11 4%4%12 8%8%13 1%1%14 10%5%15 0%0%16 10%4%17 8%0%合计　　 　 13%6%新租户销售对比商铺号新租户名称面积销售 （2016年1月）坪效 （2016年1月）原租户名称面积销售 （2015年1月）坪效 （2015年1月）坪效增长率03-K10A 3.50 3.50 149%B1-01B 43.91 103.91 200%B1-39 14.18 14.18 180%B1-36 16.71 16.71 399%01-02 91.00 91.00 227%04-03 82.00 82.00 194%02-K08 4.00 4.00 -26%合计255.30 　315.30 218%新租户与原租户去年同期对比 销售增长157% 平均坪效增长218%月各楼层分析汇总楼层面积平均租金坪效租金