第1章房地产合同管理 .pptxVIP

房地产合同管理 ;第一章 房地产合同法律基础;第一节 民事法律关系;图1-1 法律关系构成要素 ;1．主体 民事法律关系主体（简称民事主体），是指民事法律关系中享受权利、承担义务的具有民事主体资格的人，主要包括自然人、法人以及其他组织，特定情况下还包括国家。;２．客体 民事法律关系客体，是指民事法律主体享有的权利和承担的义务所共同指向的对象。在通常情况下，主体都是为了某一客体，彼此才设立一定的权利、义务，从而产生法律关系，这里的权利、义务所共同指向的事物，即法律关系的客体。法学理论上，一般将客体分为物、行为、智力成果和人身利益。;３．内容 民事法律关系内容，是指民事主体之间基于民事法律关系客体所形成的民事权利和民事义务。 ;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Saturday, July 17, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。20:33:5920:33:5920:337/17/2021 8:33:59 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2120:33:5920:33Jul-2117-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。20:33:5920:33:5920:33Saturday, July 17, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2120:33:5920:33:59July 17, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。17 七月 20218:33:59 下午20:33:59七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 218:33 下午七月-2120:33July 17, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/17 20:33:5920:33:5917 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。8:33:59 下午8:33 下午20:33:59七月-21 ;二、民事法律关系的产生及变更 （一）法律关系的产生 法律关系的产生，是指法律关系的主体之间形成了一定的权利和义务关系。如某单位与其他单位签订了合同，主体双方就产生了相应的权利和义务。此时，受法律规范调整的法律关系即告产生。 ; 民事法律事实，是指能够引起民事法律关系产生、变更、终止的客观现象。 民事法律事实引发的民事法律后果包括三种情形： 第一，引起民事法律关系的发生。 第二，引起民事法律关系的变更。 第三，引起民事法律关系的消灭。 ;图 1-2 民事法律事实类型;（二）法律关系的变更 法律关系变更，是指法律关系三要素中的任何一个发生变化。 1．主体变更 2．客体变更 3．内容变更 ;（三）法律关系的终止 法律关系的终止，是指法律关系主体之间的权利义务不复存在，彼此丧失了约束力。 1．自然终止 2．协议终止 3．违约终止 ;三、民事法律行为的成立要件 （一）民事法律行为的概念 民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。 （二）民事法律行为的构成要件 1．行为人具有相应的民事行为能力 2．意思表示真实 3．不违反法律或者社会公共利益 ;四、代理制度 （一）代理的含义 1．概念 代理，是指代理人在被代理人的授权范围内，以被代理人的名义与第三人为民事法律行为，其法律后果由被代理人承担。 ;图1-3 代理关系;2．特征 从民法理论上讲，代理具有下列法律特征，使其区别于其他相近的民事法律制度。 （1）代理行为是能够引起民事法律后果的民事法律行为； （2）代理人一般应以被代理人的名义从事代理行为； （3）代理人在代理权限范围内独立为意思表示； （4）代理行为的法律后果直接归属于被代理人 ;（二）代理的种类 根据代理发生的依据不同，代理分为委托代理、法定代理和指定代理三种类型。 （1）委托代理 委托代理，是指根据被代理人的委托而产生的代理。 （2）法定代理 法定代理，是基于法律的直接规定而产生的代理。如父母作为监