房地产课题研究论文(五篇)：项目全寿命周期下的房地产企业成本管理、房地产经济管理创新发展策略探讨….docVIP

房地产课题研究论文（五篇） 内容提要： 1、项目全寿命周期下的房地产企业成本管理2、房地产经济管理创新发展策略探讨3、房地产开发与管理专业人才培养模式探讨4、房地产档案管理工作策略探讨5、房地产企业资金内控管理水平的提高 全文总字数：18744 字 篇一：项目全寿命周期下的房地产企业成本管理 项目全寿命周期下的房地产企业成本管理 关键词：全寿命周期；成本管理；价值；房地产企业 在国家宏观调控背景下，房地产市场竞争加剧，房地产企业依托项目全寿命周期的成本管理价值分析，积极追寻价值最大化的成本管理之路，提升行业竞争力，促进企业可持续发展。基于项目全寿命周期的房地产企业成本管理是以项目全生命周期为主线，以目标成本管理、动态成本管理、风险成本管理为手段，依靠企业多部门参与的组织架构，将项目全寿命周期内的成本管理作业有效衔接，进行成本策划、成本控制、集成企业成本信息数据库，其特点是前瞻性、全过程、集成化、信息化。 1项目全寿命周期各阶段的成本管理价值分析 1.1投资决策阶段 该阶段成本主要包括可行性研究、市场调研、信息收集、资金筹措、土地获取等所花费的费用，除土地成本外，其他占整个项目总成本比例（以下简称占比）较小，是项目的全寿命周期成本的方向标，反映企业对该项目的预期目标。 1.2规划设计阶段 该阶段成本主要包括设计咨询费用，占比小，设计成果反映经济成本、环境成本、社会成本，规划设计是否合理、经济，直接影响整个项目的总成本。该阶段是决定全寿命周期成本极为重要的阶段之一，是投资决策的落实阶段。 1.3建造实施阶段（直至验收交付使用） 该阶段成本主要包括实体构成成本，是项目成本主要形成阶段，占比大，由于项目建设周期长、施工过程复杂、成本管理面广、交叉作业多等，不确定因素多，可能节约的部分占比小，成本超支的可能性却很大，是动态成本管理和成本管理信息收集的关键阶段。 1.4市场营销阶段 该阶段成本主要包括销售代理费、媒体广告费、销售人员工资、客户关系维持费用以及各种销售税金等。销售渠道和营销方式的选择决定该阶段的成本，主要衡量该阶段的投入产出的对等性，在投资决策阶段做出选择并提前介入，确保产品策划符合市场需求和客户敏感点，使产品与客户需求完美契合，提高销售收入，降低无效成本。 1.5运营维护阶段 该阶段成本主要包括前期及售后物业管理费用，良好的物业服务不仅有助于提升企业的市场形象、加快房地产销售速度，而且有利于维护消费者和投资者的利益，达到物业保值和增值的目的。运营维护部门在投资策划和规划设计阶段提前介入是提高该阶段成本管理价值的措施之一。 1.6拆除更新阶段 该阶段成本主要包括拆除费用、资源的回收再利用、土地的再利用（进入新的生命周期），无论是更新改造还是拆除重建，该阶段成本管理价值主要涉及环境效益和社会效益。 1.7实例分析 以某商业办公住宅综合体项目为例，全寿命周期部分阶段成本管理价值分析列举如下：在投资决策阶段，对业态的后期业态销售、运营进行模拟，市场营销和运营维护团队参与测算其成本收益率，策划业态的最佳组合，提高其成本管理的价值；方案决策过程中选择住宅部分精装修交付，避免了二次装修浪费资源，同时精装修成本可纳入建造费用进行土地增值税抵扣，不仅节约成本，而且节省工期；规划设计阶段，在20层以上采取南北厅转换，充分利用江景资源，提高销售价值；建造实施阶段，基坑围护需满足地铁线路同期施工的保护要求，基坑围护方案的不确定性使该项成本具有风险性，在投资决策时目标成本按最不利条件考虑该项风险成本，便于成本管理的动态控制和资金安排；装配式钢结构建筑在办公区域的应用，不仅有利于节能环保，而且可回收性强，降低拆除更新阶段的成本。 2基于项目全寿命周期的成本管理策略 根据项目全寿命周期成本管理价值分析可知，前期阶段（投资决策、规划设计）是以成本策划为主，成本（除土地成本外）占比小，节约总成本的可能性大，成本管理的价值高；建造实施阶段成本占比大，节约的可能性小，以成本动态控制为主；后期阶段（市场营销、运营维护、拆除更新）成本占比小，节约的可能性小，成本管理前置有利于整体策划，成本信息集成促进企业成本信息库建设，使成本管理价值上升，如图1所示。为使项目全寿命周期成本管理价值最大化，房地产企业可以采取的成本管理策略为：全员参与目标成本策划，应用PDCA（计划-执行-检查-处理）循环进行全过程的动态成本控制，同时集成各阶段成本信息，完善企业成本信息库。管控过程中，须增强风险意识，避免突破目标成本，同时落实绩效考核，确保成本管控的有效性。 2.1全员参与目标成本策划 投资决策阶段，项目全生命周期的各阶段成本管理责任部门参与编制目标成本，研发部门提供项目地块的基本规划指标（用地面积、容积率、限高、建筑密度及绿化率等