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研究报告 应势开新，重塑格局 2021中国办公楼市场白皮书 111 111 222 333 444 111 222 333 444 目录 前言02 摘要 前言 02 摘要 04 01 中国办公楼发展历程 —— 从酒店套房到办公楼宇 05 中国办公楼市场历史轨迹 06 中国办公楼市场发展图谱 08 02 中国办公楼数据深度解析 —— 从少而精到多而广 10 城市办公租赁成本指数 11 城市经济与办公楼需求的关系 15 城市宏观供应盈缺分析 17 03 企业租赁需求的变迁 —— 从分散管理到全国统筹 20 04 城市办公楼市场信息黄页 25 结语 41 2 | 应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书 应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书 | 3 111 222 摘要 333 444 1 2 3 4 中国各级城市的办公楼市场发展差异巨大，头部城市已跻身全球领先行列，而“长尾”区间则处于早期发展阶段。整体可划分为起步期、建设期、发展期、成熟期。1 2 中国各级城市的办公楼市场发展差异巨大，头部城市已跻身全球领先行列，而“长尾”区间则处于早期发展阶段。整体可划分为起步期、建设期、发展期、成熟期。 1 2 中国内地200+城市中，仅4座一线城市的甲乙级办公楼租金高于5元/平方米/ 天、市场规模超过1,000万平方米；超过30%的城市租金低于1元/平方米/天，而超过60%的市场体量不足50万平方米，相当于只有5至8栋 标准化楼宇。 3北京的办公楼租赁成本指数位列全国榜首，是排名前50城市均值的3倍以上，主要受近年限制供应等调控政策影响。在同等经济增量的情况下，上海和深圳的办公租金成本约为北京的3/4，但仍明显高于其他城市。 3 北京的办公楼租赁成本指数位列全国榜首，是排名前50城市均值的3倍以上，主要受近年限制供应等调控政策影响。在同等经济增量的情况下，上海和深圳的办公租金成本约为北京的 3/4，但仍明显高于其他城市。 研究发现，中国内地GDP排名前30城市第三产业增加值每增长一亿元人民币，将推动优质办公楼市场需求增加547平方米。 4 中国经济总量前50城市已建成楼宇体量，距潜在需求上限仍有超过6,000 万平方米的差距。其中，4座一线城市的总供应缺口高达3,000万平方米以上。6北京和上海甲乙级办公楼的宏观理论需求潜力的上限值在4,000万平方米左右，广州和深圳则在2,000万平方米上下；非一线城市中，有9座城市的潜在需求总量超过500万平方米。 中国经济总量前50城市已建成楼宇体量，距潜在需求上限仍有超过6,000 万平方米的差距。其中，4座一线城市的总供应缺口高达3,000万平方米以上。 6 北京和上海甲乙级办公楼的宏观理论需求潜力的上限值在4,000万平方米左右，广州和深圳则在2,000万平方米上下；非一线城市中，有9座城市的潜在需求总量超过500万平方米。 5 中国办公楼发展历程 7按当前经济发展趋势，中国头部城市已完成了所需办公楼供应超过八成的建设。未来，盲目建设、粗放开发很有可能触发供应过剩风险。随着中国经济持续向高质量发展转型，商业地产也需要转向集约性资源投入和精细化管理，与新动能加速协同，适配产业实际需求。8国内企业不断深入下沉城市谋篇布局，对办公空间的需求呈爆发态势。过去两年，全国前十大头部TMT企业的新扩租面积合计超过150万平方米；从城市层面看，至少80家全国性企业在100+城市已设立办公地点或在短期内有租赁计划。当前，一家全国性中资企业每年房地产相关成本可达上亿乃至百亿元人民币，只要对房地产管理方式略作标准化、规范化的调整，就能显著减少资源浪费，大幅节省成本。 7 按当前经济发展趋势，中国头部城市已完成了所需办公楼供应超过八成的建设。未来，盲目建设、粗放开发很有可能触发供应过剩风险。随着中国经济持续向高质量发展转型，商业地产也需要转向集约性资源投入和精细化管理，与 新动能加速协同，适配产业实际需求。 8 国内企业不断深入下沉城市谋篇布局，对办公空间的需求呈爆发态势。过去两年，全国前十大头部TMT企业的新扩租面积合计超过150万平方米；从城市层面看，至少80家全国性企业在100+城市已设立办公地点或在 短期内有租赁计划。 当前，一家全国性中资企业每年房地产相关成本可达上亿乃至百亿元人民币，只要对房地产管理方式略作标准化、规范化的调整，就能显著减少资源浪费，大幅节省成本。 9 10 2013年，全球86%的跨国企业已建立企业房地产（CRE）团队，2015年这一数字已达到92%。近年，许多中国企业逐渐摒弃以往在单座城市、单个职场分散洽谈租约的管理模式，开始建立