物业管理工作在安全管理中的责任认定与规避..pdf

物业管理工作在安全管理中的责任认定与规避 物业安全管理是任何一个物业公司在管理实践中永远不可忽视的第一要 务，物业及其业主（使用人）的人身、财产安全始终是物业管理公司必须全员 关注、全力以赴予以保护的首要目标。不论物业公司的规模大小，管理范围的 宽窄，其所管物业的安全与否，无疑是物业公司经营者（或负责人）无时无刻 不悬在心头的一块沉甸甸的巨石，随时提醒 自己万万不可掉以轻心。 物业安全管理是指：通过物业本身具有的科学技术手段与管理手段，依靠 各种设备与工具以及管理人员（即通常所称的“技防”、“人防”手段），防 止或终止任何危及或影响物业管理辖区的业主或非业主使用人的生命财产与身 心健康的行为与因素。以及人为事故、破坏活动的预防与阻止，保护业主或非 业主使用人人身不受伤害 ，财产不受损失，工作、生活秩序正常有序 。 近年来，由于市场经济的深入发展，必然导致社会各阶层的利益分配出现 的贫富两极分化日趋悬殊，各方面的社会矛盾有所激化，社会治安秩序相对恶 化，各物业管理区域内刑事案件时有发生，从盗窃、抢劫、绑架、行凶杀人、 直到用炸药毁楼杀人致使上百名无辜者罹难（石家庄连环爆炸案）。严重影响 社会治安秩序，引起全社会的关注。在这种情势下，物业公司的安全管理在安 全防范工作中应该包含哪些内容，有哪些法定义务。一旦发生治安刑事案件， 物业公司有没有责任，该负多大责任的问题，已成为政府关心、百姓关注、法 界观望、业界忧心的焦点 。 由行业性质所决定的作为微利型的物业管理企业，绝大多数在其经营管理 过程中承担的有限责任相对其管理服务的客体对象所具有的价值而言是极不平 衡的，因而任何一个只要能被称为是风险的事件发生后，足以使企业背上重负 或破产倒闭。因此对企业隐藏的危机和可能的风险的充分认识，是企业经营管 理者高度责任感的重要体现和基本要求。在物业服务与管理中，风险无时不有， 无处不在，“不确定性”是它的根本特征，包括时间、地点不确定性，性质、 危害不确定性。而这些不确定性又源子自于人们对风险认识的有限性和对风险 管理、控制的难度等。但是事物总是双重性，按照辨证法原理和对事实的情况 总结，危机和风险是可以被认识和管理的，这是又风险发生的内在规律决定的。 这也是我们研究风险、认识风险、规避风险甚至利用风险的根本意义所在。 国家《物业管理条例》规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约 定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的规定，导致业主 人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 《重庆市物业 管理条例》也明文规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全 防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时 向有关行政管理部门报告 ，协助做好救助工作。” 尽管从理论上分析和论证，物管公司不能无原则地为业主（使用人）的人 身、财产损失买单，但是真正要规避和免除自己的责任，根本还得靠细致、扎 实地做好每个环节的具体工作，让当事人一旦在发生突发性事故的时候，无法 抓住物管公司存在过失的把柄。 具体说来应注意以下几个方面： 1、 在安全服务、安全管理方面作到实事求是，不要不切实际地去放大、拔高 自己的应尽义务。 2 、 建立健全安全管理机制，制定以岗位责任制为核心的安全防范制度 （包括 各岗位的岗位职责、工作程序、工作标准、检查考评办法等等），通过 “人 防”，“技防”的立体监控系统，尽可能防止不安全的恶性事故的发生。 3 、 加强对全员安全防范意识以及安全业务技能的培训，让员工尽可能掌握对 突发异常状况进行正确处理的应知应会的知识和技能，同时做好各 岗位、 各时段在安全管理上的具体操作和运行的原始记录，因为这些原始记录是 物管公司在一旦出现安全事故时，依法能够说明自己是否有过错而应否承 担相应法律责任的最有力的证据，必须让员工不厌其烦地尽可能使其做到 具体详细，并有一定的预警性。 这样，只要我们认真、细致、扎实地做好安全方面这些必要的基础性工作， “防患于未然”，“寻理于事后”，我们才能在一定程度上规避和免除可能承 担的法律责任，以免使自己陷入安全责任赔偿。 一、 安全护卫的法律责任浅析 是指物业管理企业在物业管理区域内进行的防火、防盗、防破 物业安全管理 坏、防以外及人为突发事故的管理活动。在常规物业管理活动中，安全管理主要包 括消防安全管理、治安管理