物业服务合同纠纷司法解释的解读.pdf

物业服务合同纠纷司法解释的解读 最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》已于 2009 年 4 月 20 日由最高人民法院审判委员会第 1466 次会议通过，现予公布，自 2009 年 10 月 1 日起施行。 二 00 九年五月十五日 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释 （法释[2009]8 号） 为正确审理物业服务纠纷案件， 依法保护当事人的合法权益， 根 据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中 华人民共和国合同法》 等法律规定， 结合民事审判实践， 制定本解释。 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合 同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业 服务合同， 对业主具有约束力。 业主以其并非合同当事人为由提出抗 辩的，人民法院不予支持。 解读：本条针对部分业主以自己没有在前期物业服务合同或者后 期物业服务合同上签字来否认这些合同对自己的约束力。 实践中往往 有很多业主并不知晓物业服务合同的内容， 而且认为这些合同并没有 经过自己的审查或者征得自己的同意后签订。 本解释明确， 只要前期 物业服务合同以及后期的物业服务合同订立的程序合法， 则对全体业 主均具有约束力， 包括未在合同上签字的业主。 如果业主要否认这些 合同的效力，则应举证证明这些合同订立的程序违法。 比如违反了 《物 业管理条例》等规定。 第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同 或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并 委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会 或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 解读：本条赋予了业主委员会和业主在一定条件下要求解除物业 服务合同，或者确认合同中部分条款无效的全力。 第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定 的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和 维护义务， 业主请求物业服务企业承担继续履行、 采取补救措施或者 赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则， 应当认定 为物业服务合同的组成部分。 解读：本条对业主非常有利。第一款赋予业主对未按物业服务合 同约定履行义务的行为进行追究的权利。 但是根据该规定， 物业服务 企业只能承担继续履行、采取补救措施等违约责任，个人认为，还应 当规定物业服务企业要承担减少物业服务价款的责任。 第二款是一个新的规定，目的是为了让物业服务企业承担更大的 责任。有很多物业服务企业在承接业务时， 往往会将自己的服务内容 和服务质量做扩大性的宣传， 而在签订了物业服务合同后， 其服务质 量大打折扣。为此，本解释特别规定，只要是物业服务企业公开所作 出的承诺，包括其服务公约、投标资料上的内容，即使没有在物业服 务合同中记载， 也应当视