长沙家润多项目营销分析.pptx

分析篇 营销战略案; 承蒙湖南友谊啊波罗集团的信任，我公司参与贵公司东塘项目的竟标工作，现将《整合营销管理系统》之一《分析篇·营销战略案 》递交贵公司，希望双方在项目运作上达成共识，以确保项目顺利进行。 本报告是我公司员工立足长沙市场，经过周密的市场调查，结合新业公司及房地产业界知名人士的先进经验而分析得出的，希望双方在此基础上进一步商讨、确定项目运作方案，以达到双方期望的胜利局面，确保物业方的利益。 报告主要内容包括： 一、长沙商业地产市场扫描 二、区域商业地产市场分析 三、项目SWOT分析 四、市场细分和目标消费者定位 五、整合营销战略;长沙商业地产，容量到底有多大？;2004年，星城房地产迎来了一场“商业投资大潮”。王府井、铜锣湾、国中星城、中南汽车世界二期、东方时尚商业广场、安居乐家居建材广场、运达国际商业广场、坡子街以及即将揭开神秘面纱的中天广场、新外滩、德胜商业广场等项目个个摩拳擦掌，激烈竞争由此展开。 长沙商业面积严重的供过于求将导致整个商业地产市场的竞争日趋白热化，竞争已不单是商业价格的竞争，投资回报的竞争，更是企业品牌保障力和资源整合的竞争。长沙商业地产营销全面进入后营销时代。 ;长沙商业地产主要经历了以下三个阶段： 第一阶段：商业与地产初次结合；代表案例：马王堆建材市场。 主要特征：住宅与商业结合，统一主题，个体分散经营。 产权与经营权一体。 第二阶段：商业步行街，纯商业地产分布。代表案例：黄兴步行街。 主要特征：纯商业，功能划分街区组团，分散经营。 产权与经营权一体。 第三阶段：SHOPPINGMALL，一站式购物广场，代表案例：铜锣湾商业广场 主要特征：大型综合性商业物业，一站式购物形态。 由一个或者几个主力商家组成，实行统一经营管理。 产权分散，经营权集中，产权与经营权分离。;长沙商业，只有量变，没有质变; 长沙的商业地产的主要发展趋势： 　　一、规模化效应的优势将体现。SHOPPINGMALL的兴起正是迎合这种规模效应的需求而生。可以说长沙这类中国的内地城市，不仅城市需要这种商业业态为其经济发展增光，消费者也希望在自己生活的城市里出现具有整合了先进理念和全新商业模式的商业旗舰。 　　二、一个发展中的城市不应只有一个市中心，随着城市人口的激增和城市扩张，原有的城市由于规划的原因已渐显老旧，一个个规划的新区的出现，也势必形成新的商圈和新的市心。 　　三、商业地产将进入正规发展道路，价格将有大幅度的飙升。长沙的商铺价格处在全国平均线以下，不仅与北京、上海等一线大城市相比望尘莫及，与温州、大连等城市也相差甚远。商铺在这些城市都尚有一定的发展空间，长沙相比当然后劲十足。 四、但从目前商业物业供应量放射性增长来看，未来竞争的白热化势不可挡。 ;三、项目SWOT分析;项目SWOT分析; 项目SWOT分析;机会点(opportunity) 本项目的建成开业将有力提升赤岗村地段的商业层次。填补周边无大型商业广场的空白。 项目所在片区的商业物业竞争相比其他区域要小很多，拥有其他商业项目不能比拟的升值潜力，具有较强的市场吸引力。 公交总站在为项目带来大量人流的同时，也将为项目带来一个有力的卖点诉求。 城市的发展必然导致多个区域商圈的出现，本项目所在区域有望成为长沙区域性的商圈。 本项目的经营者和物业方友谊啊波罗集团拥有非常强的实力，在品牌、运营、企业知名度等均能为本项目的销售起到推波助澜的作用。;项目SWOT分析; 项目分析小结： 项目具有明显的区域优势条件，虽受大环境的影响有一些不利因素，但可以可以通过营销技术进行克服，销售机会较大，为降低风险，应进行精密的准备，充分挖掘企业品牌优势和项目自身的优势，掌握好市场引爆时机，实行短、平、快的销售策略，迅速完成项目销售。 ;消费者市场分析;消费者市场分析; 1.3 长沙市房地产消费者特征 1.注重位置。长沙的城市特性决定长沙人以工作为轴心的生存状态----追求最大的生活便