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土地开发项目评估要点 一、借款人资信评价 （一）借款人及其关联机构概况 主要调查借款人的历史沿革、隶属关系、组织结构或企业类型、 产权结构、经费来源、注册资本、经营范围、经营期限和主体资格及 其开办资金、注册资金、政府拨入的财政资金的性质。 对企业法人性质土地开发机构，重点分析其注册资本的到位情况 和净资产的数量； 事业法人性质土地开发机构， 重点分析政府的财政 实力及信誉状况。 对借款人关联机构如土地储备管理委员会、国土局、国有资产经 营公司、土地资产经营公司、城市建设投资有限公司、开发区、工业 园或科技园（以下简称园区）管理委员会等进行分析。 （二）经营者素质 主要调查借款人的法人代表和高层管理人员的年龄、文化程度、 行业经历、信誉、工作能力及历史业绩、有无不良记录等，评价借款 人的经营管理水平和运作能力。 （三）借款人经营管理模式和业务开展情况 主要调查借款人的机构设置模式、职能界定、土地收购、储备和 开发的运作模式、 资金运作流程， 分析贷款资金的投入能否做到专款 专用，土地出让收入如何分配，出让收入能否用于归还贷款等。 调查借款人的土地收购储备量、土地主要来源、收购成本、储备 土地的出让量、 出让价格等情况，分析借款人开展土地开发业务情况。 （四）借款人财务状况分析 事业法人性质土地开发机构的财务相对较为简单，大都采用事业 单位财务报表， 在财务分析时注重调查其主要科目的资金流向， 着重 分析其收购资金的构成、 收入的流向， 贷款期限内需要偿还的债务和 偿债能力，机构成立以来的经营效益等。 企业法人性质土地开发机构财务状况评价主要包括以下内容： 1、资产负债分析 主要调查借款人的财务管理模式和企业近 3 年资产负债情况，评 价借款人的长短期偿债能力和营运能力。 着重调查借款人近 1 年的总资产、总负债、所有者权益、货币资 金、存货、应收账款、无形资产、预收账款、应付账款、银行借款、 担保及其他或有负债的规模、 构成和增减变动情况， 分析增减变动原 因和财务处理的真实性、准确性、合理性。对于异常变化的科目要重 点分析。借款人财务状况评价指标主要有资产负债率、 利息保障倍数 等。 2、盈利能力分析 调查借款人的经营收入、 经营成本、 经营税金及附加、 财务费用、 经营利润的增减变化情况，评价借款人的盈利能力。 借款人盈利能力的评价指标主要是销售利润率、总资产利润率。 3、现金流量分析分析 借款人近 3 年现金流入和现金流出的构成及增减变动趋势， 判断 影响借款人现金净流量的主要业务活动，衡量借款人的偿债能力。 （五）借款人信用状况评价 主要调查借款人基本账户、 信用等级、借款总额和还本付息情况、 在我行存款和借款总额及还本付息情况， 评价借款人在我行存量贷款 的风险状况， 并对借款人与我行的合作情况进行说明。 评价指标主要 是到期贷款偿还率、到期贷款付息率、存贷比率和销售款归行率。 （六）根据上述评价情况编制 “借款人基本情况表 ”。 二、项目基本情况 （一）项目概况 项目概况分析主要包括：项目地理位置、用地规划用途、道路系 统设计、基础设施规划、储备土地的规模、收购土地的来源（区分新 增建设用地和存量国有土地）。 （二）项目合法性分析 主要调查土地的收购、 征用是否取得有权部门的批文和批复； 是 否符合所在地的城市总体发展规划、 土地利用总体规划、 土地利用年 度