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假设我们刚刚受命组成一个管理团队去接管某项目
磨刀不误砍材工
前人植树,后人乘凉;接管新盘
你最需要掌握的是什么?;前期物业服务
;前期物业服务包含哪些阶段?; 新项目总体流程图;什么叫前期介入; 新项目总体流程图;第一阶段:规划设计阶段;需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼鸟
武器: 形成项目的 物业管理设计要点
依据: 政策法规、项目特点、业主关注焦点
注意: 跟进方法、时机、手段、介入质量
;焦点一:安防系统;物防设施-优先关注,稳定、可靠、后期成本低
——围墙:围栏比照表示意
——防爬刺(网):围墙、采光井、燃气管箱等
——出入口
——组团封闭
技防设施——分布合理,非多多益善
关键镜头的确定
人防优化、沙盘推演;采光井等重要部位安装防爬设施;防爬刺设置;;;;;;焦点二、交通布局——业主关注人车分流,特别是规划 有学校的路段 ;开放与封闭的协调;防范车辆乱停放的设施
大门的设置考虑成本
停车场的集中分布
标识问题
高峰期车辆流量
开放式小区车辆的控制
;;焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便,多路控制,
商铺单独控制
焦点四、垃圾中转站及垃圾捅平面布置
垃圾捅的实用性
焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求
焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房(关注国
家和地方政策法规);焦点六 物业管理用房;管理用房装修时间:预留至少3个月,重视解决水电问题
——确保入住后工作正常开展;
管理用房布局:“前店后厂”,“一站式服务”,集中式分布
员工宿舍——难!痛苦! 影响大!
】解决办法:
——通过管理用房富余解决;
——会所与管理用房对调解决;
——架空层解决,注意通风问题、产权纠纷及业主感受
——地产提供商业用房解决
——直接建一栋综合楼,最佳方案但实现很难。
;焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间
焦点八、其他个案,如水景、山体、商业布局与业态控制,商业排污管直径、排烟、??粪池、灯箱设置,商业导向及识别系统
;;;;;;;;;;;;新项目总体流程图;第二阶段:营销支持策划;策划模式时,要考虑项目定位,并与营销策划相结合,并可作为卖点
项目规划定位
项目环境特点
客户群体特征与服务需求
;模式设计;模式设计;荔景大厦酒店式服务模式;原因;销售支持与销售承诺规范;与客户相关文本的制定;;前期物业管理合同;前期物业管理合同;业主临时公约;新项目总体流程图;第三阶段:开工建设至项目开盘;
遵循经营市场化
委托关系契约化
业务关系制度化
;地产;与地产关系的理顺;开盘准备;;;工程施工跟进;接管验收;细部检查;入伙前模拟接管验收的重要性;接管验收常见问题及对策;接管验收常见问题及对策;;;
废弃水箱的处理?
水箱的水位报警?
积水池的水位报警?
水泵房有被淹的可能是常识,但配电房是需要有 防止进水的,存在被淹的隐患向地产提出过吗?
排污管网管径,只有50mm ?;新项目总体流程图;第四阶段:服务中心成立至交付;入住前工作计划;人员招聘:;;对招聘的认识;人员培训:;后勤管理及物资装备;公共关系建立;辖区派出所:
协调项目治安外援方案,咨询外来人员管理办法和犬类管理办法。
街道、居委会:
理顺项目所属街道、户籍管理、计生工作等关系。
协调项目商铺管理、装修管理违章处理程序,争取对住户违章、纠纷行为的制止和执法支持。
环卫:
协调落实项目自有垃圾堆放清运及周边环卫责任范围等事宜。
交管:
规范项目内道路及主出入口各类交通标识、安全运作规则。
消防:
与消防部门取得联系,参与项目消防的验收接管,取得其日常对项目的技术支持和指导。
;管理系统建设;管理事务;类别;由于地产整改时间的拖延,留给物业进行开荒的时间由原定的20天变10天,且此期间地产仍要进行零星的整改作业;
物业员工在你们的亲自带领下,付出极大的努力,有些员工甚甚至48小时未合眼,终于在入伙前3天完成了初步的开荒工作;
但是由于和施工单位交叉作业的问题,许多已完成开荒的住宅,不得不进行第二次开荒作业;
在管理人员进行的随机抽查中,10户中有两户受到施工人员污染,其中有一户内的马桶中甚至发现了大便!
此时离入住仅有两天的时间了;;对策;客户关系;;客户关系;入住组织;物业管理方案
前期介入
服务筹备
入住准备
;物业管理方案
前期介入
服务筹备
入住准备
;需考虑问题:;流
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