青岛御景峰项目广告推广思路_69PPT.pptx

另起一章。 御景峰项目广告推广思路;;！;前有80多万超大规模的一线海景项目麦岛金岸 天赋资源： 市中心的一线海景（号称1.7公里海岸线)、规模宏 　　　　 　大、配套齐全； 开发商的态度和作为：具有一定专业水准的品牌开发商,在资源 之上进行了再造。 期望目标：在绝版地块上打造“北中国首席滨海国际人文社 区”，将项目打造成青岛的新名片，成为区域领导 者，掌握话语权。;项目运作结果: 地段、资源是公认的目前海边最好的一块地； 价格确实成为标杆，一期的销售速度也还可以，但性价比已遭到严 重质疑，后期的销售压力非同一般。 项目的品质、高端不仅没达到北中国首席的高度就连成为该区域的 典范和标杆都已成为奢谈；市场总体评价“是海边一个不错的项目” 仅此而已。 一个被期待了6年之久的绝版项目淹没在同样滨海的众多大小项目中了，对市场失去了本属于他的主导性而沦落为同样要看市场的脸色接受市场的洗礼。;诊断： 一个天赋异秉的项目终究没有达到预期的原因 规模的双刃剑——大，成就了该项目的倍受关注，但同时也给项目的高端塑造带来打击，大就意味着产品线的批量化，大就意味着客群的繁杂。 高端物业的稀缺性已荡然无存。;开发商的逐利——使在山海资源之上再造的初衷被拉回到售卖资源的起点，对资源的再造进行了一定的投入但没有将之进行深入，对高端的追求停留在表面，缺失了应有的深度。 高端物业的价值感就缺少了支撑。;推广策略的方向性错误——以“城市的１.７公里海岸线”做为项目的核心价值，一经确立就已然将该项目从超然的市场定位硬硬地给拉回到同质化的阵营；同时抹杀了开发商的再创造之功，限制推广的角度，对客户的打动缺少了层次性、煽动力；;圈层维护的漠视——圈层是有属性的，圈层的气质和诉求就是与之匹配物业的发展发向，该项目开发商在这点上的重视度乎为零，淡化了高端物业的归属感、专性性。;麦岛金岸的启示： 高端物业的必备条件之一就是资源的占有，但拥有资源却不一定可以???就高端物业。 在资源之上执行再造可以拔升物业的品质，但再造的程度不够深遂和纯粹也依然不会形成质变。 批量生产的产品线永远不可能成为专享的精品。 内功做到极至也只走到了真正高端物业的徒具其形时代。;二线海景代表 领世华府、恒基新天地 共性特征：与麦岛金岸属同一时期项目 认识到资源的差距进行了再创造 重视了附加值作用，但仍然停留在高端物业 形式阶段;;恒基新天地——一个不能不讲的反面教材料 第一个自封为北中国首席豪宅的项目 　　 第一个以高额装修标准做为项目核心价值的项目 第一个以广而告之的手法向全社会大从兜售豪宅项目 　　 第一个盲目定价滞销后贱卖的豪宅 成就了岛城地产的一个笑话，一个豪宅梦的破灭， 销售缓慢，进入尴尬境界。;;; 基本属性 规模不大，二线海景，得山得海，位于藏风纳水之风水宝地 开发商： 地产的处女航，不惜重金投入要做真正的高端物业 产品支撑： 联袂国际团队打造的一个精品;打响第一仗、塑造企业品牌，扩大企业在地产圈的影响力；树立专作高端地产的形象。 实现项目品质和效益的双赢。; 御景峰在前期产品阶段的运作是相对成功，实现通常意义上的顺利销售是没有多大问题的，说白一点什么也不用做，摆着卖跟着卖也能卖出去，但若想成功实现上述使命，后续的工作任重而道远。;;一场很难回避的PK;——那就是放弃跟从策略，以真正意义的高端物业标准定义者身分亮相，让御景峰成为高端物业的代言人，开岛城真正高端物业之先河，开启高端物业新时代的来临。;！;;从产品到作品，从作品到藏品 地块是天赋的，产品是根本的。 稀缺土地上的再创造，是最显功力的。 高端物业最被赞叹的不应仅是外部资源，还应包括产品设计。 中少上扬以前瞻的态度站在巨人的肩膀上，相高端的概念和产品紧密相联，以众多的国际大师做后盾从毫微处精细打造，自此成为 “藏品” 。;真高端真品质，荣耀随时间倍增 土地价值与日俱增，建筑本体却随时间贬值。“房子从来只会贬值，增值的惟有地段”？对这种观点，御景峰在重新界定高端物业的“生命周期”，改写“地段增值、建筑贬值”的历史，再现土地之上的运营之功。;，;，;形态焦点 上善 高瞻 格局 气度;;■洋房与客群的归位关系？ 知富阶层：非富则贵群体，有大梦存于心！大梦关乎社会，