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高 端 物 业 营 销 研 究上海房屋销售（集团）有限公司 2008年1月汇 报 内 容 架 构高端物业营销研究无锡房地产市场研究“XXXX”销售服务模式Chapter 1高端物业营销研究营销模型营销模型成功案例营销研究销售模型高端物业Luxurious house 奢侈品Luxury时尚Fashion身份Status稀缺Rare欲望DesirePart One营销模型高端物业营销关键词：顶级品牌、极品消费、顶级私人用品、私人服务、豪华旅游、奢侈、高贵、顶级、奢华、豪华、天价、精品、奢适、名牌、文化艺术、高端……=消费本源消费动机追逐时尚潮流元素占有稀缺资源炫耀自身地位与财富欲望是非必需的，是超越物质需求的精神满足。欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具有无限性。欲望是人性的弱点，导致人产生了非理性的精神需求。作为自然主体的人具有主观能动性，他们能动地参与社会活动，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需要的欲望，从而获得更高的物质享受，得到个人优越感和个人地位…… 时尚感追逐时尚潮流元素稀缺感占有稀缺并炫耀非理性精神需求身份感渴望尊贵至尚的地位房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段。区域质素的优良决定高端物业的营销方向。区域特征区域发展阶段高端物业成功营销方向“告诉别人她会长得很美 ”陌生区域，认知度低区域“婴儿”期重新定义区域价值，提升形象“告诉别人她美得与众不同 ”区域发展