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再探投资性房地产会计核算模式――净现金流模式 再探投资性房地产会计核算模式――净现金流模式 再探投资性房地产会计核算模式――净现金流模式 再探投资性房地产会计核算模式――净现金流模式[纲要]依据最新会计准则规定 ,投资性房地产的后续计量可采纳成本模式和公允价值模式,采纳成本模式不可以反 映经济环境的变化 ,不一样期间财富价值的可比性差。而采纳公 允价值模式过多地依赖主观估计,其靠谱性遇到怀疑。本文对 这两种计量模式进行改良,提出了一种新的合用于投资性房 地产的计量模式即净现金流模式。净现金流模式是以租借收 入作为房地产估值的依照来确立房地产价值,并依据各期估 值的差额调整投资性房地产账面价值,能够有效战胜以上缺 点。[要点词]投资性房地产;成本模式;公允价值模式;净现金 流模式 doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2009.22.009[中图分类号]F230[文件表记码]A[文章编号]1673- 0194(2009)22-0024-032007年4月,美国次贷危机迸发。次贷危机的本质是由 于房地产市场泡沫幻灭致使的银行信贷危机。危机的迸发使 投资性房地产会计计量的合理性遇到怀疑。我国财政部于 2006年2月正式公布了新的会计准则系统,此中《公司会计 准则第3号――投资性房地产》明确规定,公司应该在财富负 债表日采纳成本模式对投资性房地产进行后续计量,但有确 凿凭证表示投资性房地产的公允价值能够连续靠谱获得的,能够对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。自此开始,投资性房地产的后续计量可采纳成本模式和公允价值模式。可是,次贷危机宣布了这两种计量模式的不完美。找到一种能够战胜这两种计量模式弊端的新的计量模式成为当 前研究的要点。一、新会计准则中投资性房地产会计核算存在的问题《公司会计准则第3号――投资性房地产》明确规定,公司应该在财富欠债表日采纳成本模式对投资性房地产进行后续计量,但有确实凭证表示投资性房地产的公允价值能够连续靠谱获得的,能够对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。可是这样的会计核算形成的会计信息存在以下问题:第一,成本模式要求公司获得各样财富物质,形成的各样权益,都按获得或形成时的本质成本或本质发生金额作为核算依照。当物价改动时,除国家还有规定外,不得调整其账面 价值。可是历史成本没有考虑到经济环境变化的影响,当钱币 购置力改动或物价上升时不可以实时客观地反应财富的价值。 而在市场经济条件下,房地产价钱老是处在不停改动之中。察看发现,即便在经济正常发展的条件下,扣除通货膨胀的影响,房地产的价钱依旧在上升。所以,用成本模式对投资性房地产进行计量,使会计供给的信息失掉了可比性。第二,公允价值以目前价值为基础 ,可能需要估计,而估计 的靠谱性难以获取有效保证,这使得公允价值模式的弊端显 而易见。一方面,现实经济环境难以实现公正交易。公允价值 是由交易两方在公正交易的基础上确立的,而交易的公正性受诸多要素影响,难以获取靠谱保证。另一方面,因为对公允价值确实定带有较强的主观性,不一样交易主体所处的市场环境不一样,掌握的信息不一样,对将来的展望也不同样,从而致使对同一性质的交易产生不一样的公允价值,从而降低了不一样交易主体之间会计信息的可比性,有可能成为管应该局操作利润的工具。 第三,同一财富存在两种计量模式,不利于外面投资人的理解。新会计准则对投资性房地产同意采纳成本计量模式和公允价值计量模式两种核算方法。假定一个公司同时存在切合两种计量模式的投资性房地产,比方在郊区拥有出租的厂房、在城区拥有出租的写字楼,那么依照新会计准则,郊区的厂房按成本模式计量,而城区的写字楼按公允价值模式计量。成本和公允价值两种性质完整不一样的计量属性同时出 此刻财务报告投资性房地产项目上。假如外面投资人不认真 查阅会计报告中的附注,直接经过阅读财务报告则很难发现和理解这些会计信息,易使外面投资人错误理解会计报告。二、投资性房地产净现金流模式因为成本模式和公允价值模式自己都存在着理论上或 实务操作上的缺点,用这两种模式对投资性房地产进行计量,不免致使会计信息的误差,不可以真切地反应投资性房地产的价值,不利于投资者作出正确决议。自然,两种计量模式也有可取之处,净现金流模式就是在对这两种模式加以改良的基础上提出来的,其基本思想是:以租借收入作为房地产估值的依照来确立房地产价值,并依据各期估值的差额调整投资性房地产账面价值。投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或二者兼有而拥有的房地产。新会计准则规定,投资性房地产包含:已出租的土地使用权、长久拥有并准备增值后转让的土地使用权以及公司拥有并已出租的建筑物。 因为此类投资性房地产能够获取连续性的经济利润,该利润一般是能够用钱币计量的,所以能够用净现金流对投资性房地产的价值进行