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精美文档 . 购物中心的开发治理 购物中心战略规划工作至少包含以下内容：调研信息、明确定位〔核心目标客户、边缘目标客户〕 、招商层次与比例规划、招商〔租户〕引入考核标准、场地规划、业态分布设计、业态比例操纵、整体运营方案、部门运营方案以及租户KPI、部门KPI、员工KPI，等等工作。这是未来购物中心有效、健康运作的坚实根底。　　招商治理必须严格遵从购物中心的整体战略规划！物业治理、效劳治理、企划治理和商品治理〔当存在自营局部时，可能会涉及到商品的进、销、存、价格治理及相应的供给商治理和专柜治理，故以其他颜色显示以示区别〕是购物中心的效劳核心，核心效劳对象为租户，补充效劳对象为顾客。会员治理将使购物中心以更加统一的形象、统一的效劳、统一的推广、统一的活动来面对客户。对象明确的会员治理，不仅是提升核心目标客户忠诚度的有效方法，更是吸引边缘目标客户转化为核心目标客户的一记良方！　　购物中心为租户、顾客所提供的各种效劳是否有效，是否到位，最终将在财务指标上表达出来。同时，财务治理对外也是一项效劳--能否清楚、精确、及时的提供帐单明细〔固定租金、提成租金、临时租金、科目费用、保证金、滞纳金、押金、效劳明细，等〕、能否便利的为租户治理好预付款并进行帐单自动抵扣，等等，这些细节都显示出购物中心的标准治理水平。　　对于某些商业地产开发商开发的购物中心，其经营模式是将产权局部或全部出售给业主，然后由购物中心治理公司将产权反租。此时，购物中心的运营治理者不仅仅需要治理购物中心，还需要治理业主及其定期回报。　　确切的讲，在实际运营中，增值过程不是一条单纯的链，而是一个环！各种治理支撑系统所维护与采集的大量数据，经过筛选、汇总与挖掘，为运营治理决策分析提供强有力的数据支持！分析－决策－提升－再分析－再决策－再提升……只有遵循这样的循环，并以此不断的来指导、支持流程的优化、效率的提高、考核的客观调整，等。由此，治理与效劳水平才会得到延续的提升！ 　　上图中每一个节点都是一个最简的增值过程，步步推动，循环往复。理论上讲，从第一个节点运作开始到最后一个节点结束，购物中心完成了盈利。那么针对不同治理机制的购物中心，微观上是如何获得盈利的呢？依据治理机制的不同，分偏物业和偏百货两种类型。下面我们来了解一下这两种不同类型购物中心的运作增值过程。　　以下图显示了偏物业型购物中心业务操作增值模型：　　规划打算工作是将购物中心的战略规划在战术上完成，并通过购物中心治理系统描述出来。而租户引入工作最主要的参考和指导依据就是购物中心的定位。　　夯实了这些根底，租约维护、产生销售提成、相关费用、出具帐单和收款将在购物中心治理系统的支撑下一气呵成的完成，每一步都将是一个增值的过程。　　同时，我们应该注意到，全部的增值点都是依靠效劳贯穿起来的。换句话说，无视了效劳或者效劳不到位，增值链将断裂！ 　　经过最后的决策分析，结合租户、部门和员工的KPI指标进行分析与考核，进行必要的调整、提升与淘汰。　　下面，我们再来看偏百货型购物中心业务操作增值模型：　　显然，偏百货型购物中心的运作增值过程就是物业型购物中心的运作结合了自营百货的治理。而自营百货治理的业务核心简言之是进、销、存与专柜治理。这些内容商量较多，在此不再赘述。　　综上所述，我们认为，真正的购物中心决不是一个零售企业，而是一个治理企业、一个效劳企业！租店签约内容及考前须知1.签约内容 (1)房屋税捐、地价税、所得税、印花税应由房东负责 (2)租期届满后防止恢复原状，否则应在合同书内说明恢复内容最好拍照留底 (3)房屋装璜改造，防止填写先征求房东书面同意，否则应请房东另开立书面同意书以防违约，切记需与签立合同同时办理 (4)其它特别条文,＆nbsp应先经公司主管及法务同意后始可签立 2.过程考前须知 (1)签约阶段有下几点必须注意: A.买卖房屋的面积是否实在:面积缺乏的部份，可以按单位面积比例来减款，明载于契约书内。假设为租屋，则 应载明是全部租用，还是只租局部，并清楚记载租用面积及地域 B.金额总数，什么时候付款:租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。定下将来假设有让渡、转借时，名义书 转让费怎么支付，押金又该在什么条件下被归还。其它，像房租方面，要详细注明款额、起算日、换约时间、换约 时涨价的计算基准及限度、治理费和公共设施费及其它工程等等，皆必须明载金额的多寡。 C.物品交接要实在:要注意电力状况、瓦斯状况、给排水设备的状况，以及日后可能发生的问题，详细记载于 契约书中。D.何时申请移转登记:租借时，要清楚注明契约的起契期间。 E.何时解除契约:必须具体规定解除契约时要进行哪些手续、及会导致何种结果等事项。 F.须载明天灾及其它不可