房地产企业销售的节税技巧.pdfVIP

房地产企业销售的节税技巧 房地产业开发周期长， 业务复杂而且要占用大量的资金。 而房地产的 销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节， 其销售状况直接关 系到房地产投资回报率的高低。因此，运用合理的纳税筹划方法，正 确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题， 合理合 法地降低企业税收成本， 对于房地产企业而言具有重要意义 （以下各 方案暂不考虑所得税）。 努力控制房地产增值率 《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超额累进税 率：增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率是 30%；增值额 超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 40%；增值率超过 100%但未 超过 200%的部分，税率为 50%；增值率超过 200%的部分税率为 60%. 此外，该条例还特别规定， 纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未 超过 20%的免征土地增值税。 因此，降低房地产销售中的土地增值税 负担的关键， 就是控制房地产的增值率， 在足额计算扣除项目的基础 上，特别注意在制定房地产的销售价格时， 对处于土地增值税临界点 附近的情况，事先一定要进行必要的筹划。 需要特别强调的是， 按照现行规定， 房地产的增值额未超过扣除 项目金额 20%的免征土地增值税， 从而使土地增值税负担在增值率为 20%时出现大幅度跳跃。因此当待出售的房地产增值率在 20%左右 时，更应该高度关注。现举例予以说明：甲房地产开发企业欲销售 5000m2 的商品房，扣除项目金额为 840 万元，现有两种销售方案， 一是按照 2000 元/m2 的价格出售；二是按照 2100 元/m2 的价格出售。 那么对于方案一，房屋的增值税率为 19.05%[ （2000×5000－840） ÷840] ，小于 20%的临界点， 无需缴纳土地增值税， 企业的利润为 160 万元。 同理可以得出， 方案二中房屋的增值率为 25%，需要交纳土地 增值税 63 万元，企业的税收利润为 147 万元，销售价格提高之后税 收利润却下降了 13 万元，如果再考虑营业税的因素，两种方案下利 润的差别会更大。 设立独立核算的销售公司 在上面的介绍中， 说明了如何通过控制和降低房地产销售时的增 值率来降低土地增值税负担的问题。 但是其局限性在于往往要制定稍 低的价格。 如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来， 设立为独 立核算的房地产销售子公司， 则既能够使房地产企业以较高的价格实 现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。 仍以甲房地产开发企业为例，该企业原计划以 2400 元/m2 的价 格出售 5000m2 的房产，扣除项目金额为 840 万元，增值率为 42.86%， 企业需缴纳土地增值税 108 万元，还需要缴纳销售不动产的营业税 60 万元 [2400 ×5000 ×5%] ，城市维护建设税和教育费附加 6 万元 [60 × （7%＋3%）] ，印花税忽略不计，合计缴纳税款 174 万元，企业的税