房地产发展分析及市场策略.pptxVIP

;;;青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。海岸曲折，岬湾相间，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。 1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一（其中省会十个，非省会五个）。 面积10903平方公里，辖7区5市。市人民政府驻市南区。 2008年末全市户籍总人口为761.56万人，其中市区1159平方公里，人口276.25万人；五市（县级）485.3万人。;珠三角区域;结合宏观经济与房地产发展水平双纬度考察 山东省各城市的综合实力;;主城区“四横三纵” 四横：仙山路；国家重点公路青岛—红其拉甫线主城区段及延长线；鞍山路—辽阳路及鞍山路向西延长线；延安路—宁夏路—银川路。三纵：环胶州湾高速公路主城区段及延长线；山东路—重庆路；青银高速公路（市区段）。 高速公路“六条放射、两条穿境、一条环路 ” ⑴六条放射——国家重点公路青岛—红其拉甫线和济青、青平、青银、青威、莱青高速公路。 ⑵两条穿境——同三和潍莱高速公路。 ⑶一条环路——环胶州湾高速公路。;未来水路交通将极大的缓解主城区交通压力 ;青岛铁路建设助推城际“1小时”经济圈;地铁有利于加快城市化进程、缩小南北差距;青岛市区已初步形成“四纵五横”快速公交走廊;; 青岛市确立“一主三辅多组团”城市发展框架;城市性质:中国东部沿海重要中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、滨海旅游度假城市。 城市职能:中国东部沿海的区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地。 城市发展目标:实现经济、社会和环境相协调的可持续发展，将青岛建设成为富强、文明、和谐的现代化国际城市。2020年，市域总人口规模控制在1200万人以内，城镇化水平达到75%以上。 ;包括市南区、市北区、四方区、李沧区，主体功能为青岛市的行政、文化、金融与商业中心。 ;;;;结论一：未来十年企业战略发展规划建议;;22;市南区;一、青岛城市??展方向研究;;全国经济环境：——统计数据上有明显改善，但经济增长基础仍不够稳固;青岛经济环境：——国内生产总值增长放缓，其它各项指标增幅稳定;二、青岛房地产政策环境及市场情况;类别;土地市场：2009年供销两旺，成交环比增长44.7%，新区依然是主力市场.;排名;杂房;土地面积（m2);;商品房供应情况：2009年新增供应量、供应套数均同比上涨;商品房销售情况：2009年成交量同比骤增，一年一台阶;商品房销售情况：4-12月成交量同比往年增长幅度较大;商品房供销比情况：全年供销比小于1;商品房成交价：2009年成交均价强劲上扬 成交总额突破200亿大关;政策环境较为宽松，政府对房地产业持支持态度 在国家宏观及行业相关政策先松后紧的趋势下，岛城所出台的各项政策保证了房地产市场快速发展，其对于土地限制政策的实施较为宽松。同时其在全国率先延续了部分08年底制定的政策，表明青岛市政府对房市仍然持支持态度。 房地产市场稳步发展，量价情况均较健康 自05年以来，房地产市场销售面积、销售价格发展保持了稳步增长的趋势，对08年、09年宏观经济形势和行业政策波动的反应较弱，不同于一线城市的波动发展，整体市场较健康。 外来开发企业的进驻，加速房地产市场发展速度 随着房地产市场的越来越成熟，中海、保利、华润、绿城、龙湖等更多的国内外知名开发企业选择了进驻青岛市场，市场百家争鸣、多家竞争态势初现，城市房地产市场正由发展期迅速向成熟期迈进。;; 目前我公司房地产业务还处于计划阶段，正在做前期的一些准备工作。比如与政府的关系、地理位置的测评等等。 我公司现在土地资源为零，人力资源比较匮乏，但是潜在的政府关系资源（李沧区政府）以及可培养的人力资源还是比较可观的。 我们的团队还在建，但是随着公司的发展壮大，地产开发团队一定会越来越壮大。 我们目前主要的劣势是没有土地存储量、政府关系相对单一薄弱、团队建设迫在眉睫；优势是我们有比较好的品牌基础中建八局，在李沧有一定得政府关系可利用。;多家外来开发企业快速进入，加速市场竞争 随着城市建设步伐的日趋加快，近两年来，中海、保利、华润、绿城、龙湖等多家国内外知名开发企业进驻青岛市场，扩张速度极快，市场动作灵敏，未来青岛市场较展开外来主流开发商的激烈竞争态势。 本地企业实力较强，根基扎实，不容忽视 海信、海尔、百通等本地开发企业实力较强，依托自身在本地的政府各类资源和支持，占有较优的土地机会和规模优势，且由于青岛市场长期的封闭式发展，其在本地的客户根基扎实，竞争力较强。;;四、青岛公司发展策略;四、青