XXXX年石家庄西二环工业项目策划方案.pptxVIP

2016石家庄西二环工业项目策划方案策划部 2016.12.01前言市场调研部分数据不全，因为需要深入西二环去市调，适合真正运作项目时调研。所以所用的对比项目有东开发区项目。但是工业项目本身就少，所以东开发区项目也有一定借鉴意义。经济测算土地成本是自己根据网上数据估计的。因为建议先推售研发生产车间，所以只做了这部分产品价格初步的定位。目录项目本体和初步定位分析项目关键指标描述项目SWOT分析项目初步定位与价格策略市场环境分析整体市场研判竞争环境分析市场环境小结第一章第二章销售模式概况营销团队架构和薪酬建议销售目标预测和销售模式营销费用预算策划推广分析推广节点分期销售前准备第四章第三章第一章市场环境分析整体市场研判石家庄经济及人口概况说明石家庄还会稳步扩展行政区：河北省会常住人口：1049.98万人，人口净流入数为41.60万人，市区276.6万人面积：1.58万平方公里，市区287平方公里城镇化率：54.4%经济结构：第一产业9.8%第二产业47.2%第三产业43.0%行政区划：6区：新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区17县（市）：辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县1个高新技术开发区石家庄作为第二产业发达省会城市对周边人口有足够的吸引力，同时城镇化率还有上升的空间，所以石家庄还会持续扩展整体市场研判GDP的快速发展是京州工业地产快速销售的基础2006至2014年石家庄GDP增速一览表地区生产总值：2013年GDP4863.6亿元，在全国主要城市中位列第29名石家庄十一五期间（2006至2010年）年均经济增速13.1% ，十二五开头三年（2011年12.0%、2012年10.4%、2013年9.5%）年均增速为10.6%，经济发展由高速向中等速度转变，预计未来数年将保持9%--10%的增速GDP发展速度与房地产销售速度成高度正相关关系，GDP目前较快的发展，正是工业地产销售的基础。整体市场研判第二产业发展占主导 京州工业地产未来销售提升空间大2013年三次产业结构比9.8 : 47.2 : 43.02003年三次产业结构比10.9 ： 48.6： 40.5 第二、三产业的发展是工业地产和写字楼市场最为重要的支撑，2013年北京三次产业结构比例为0.8:22.3:76.9，已达发达国家水平，高达发达的服务业，正是北京写字楼售价及租金水平位列世界前三甲的基础。石家庄二产占主导，三产业存在很大的提升空间，也是未来工业地产和写字楼市场发展的潜力所在。石家庄第二产业占主导，也是产业园发展的基础。石家庄是一个以第二产业为主导的城市，多年来第二产业基本保持在50%左右的比例，十年间结构优化缓慢，第三产业发展较为滞后，经济结构相对不合理 城市规划：整体市场研判石家庄在城市空间发展上实施“北跨”战略，建设正定新区，实现城市结构由“集中式”发展布局向“一河两岸三组团”格局转变 中心城区：突出行政中心职能，重点发展商务办公、信息流通等，规划到2020年中心城区建设用地达到287平方公里，人口300万西部区域：重点发展绿色工业、生态农业、农副产品加工业和休闲旅游业，打造省会绿色生态屏障，加快富民强县步伐。综上：西部区域有工业发展规划，但是在售竞品项目相对比较少，所以对京州项目销售是比较有利的。石家庄市工业地产市场核心数据分析工业地产区域分布特征分析西二环周边工业园主要有：振新工业园、金石工业园、南简良工业园、太华工业园。西三环周边工业园主要有：上庄创新产业园、新科工业园、新城工业园。东开发区工业园群主要有：总部国际、方亿、天山科技园、智耀东方、日中天、金刚工业园。综上：东开发区科技园数量最多，同时石家庄向东发展速度快于向西发展速度。但石家庄西二环有工业规划，西二环竞争强度比较低。西二环沿线西三环区域东开发区合计在售项目规模（万平方米）待售项目估算规模（万平方米）合计（万平方米）石家庄市工业地产市场核心数据分析工业园产品特征分析代表性项目物业等级标准层高（米）最小分割面积（平方米）电梯配置水电暖产品特征东开发区总部国际高档4.2450客梯、货梯、观光梯市政水电；业主自按空调。户型面积大，柱距大。面积自由分割。方亿C区低档5.1400客梯、货梯市政水电暖西二环沿线金石工业园高档金石工业园和振新工业园已经销售完毕，处于运营阶段，与我项目目前没有竞争关系振新产业园高档南简良工业园低档西三环沿线上庄工业园暂无3.9322客梯市政水电；集体供暖商业用地，园区性质产品，无法引进生产型企业。地理位置偏远。工业园产品基本包括：多层（多为4-6层），形式有独栋、联排、双拼。 一层层高5.1米左右。2-3层层高3.9--4.2米左右。户型面积区