成都市房地产市场暨温江周边区域房地产酒店商业市场调研分析报告（下）.pptVIP

购房客户需求研究 区域购房客户目前以刚性需求客户为主，投资比例 不高。 首次置业和再次置业的客户分别占 到了33%和43%，三次以上购房的客户只占9%。 自住和自住兼投资的客户超过了80%占到了绝大多数，完全以投资为目的比例占20% 住宅市场信息 购房客户需求研究 购房客户主要需求为70~90㎡套二，以及90~110㎡套三 住宅市场信息 购房客户在户型选择上套二占到了近一半，其次是套三，占到38%，套一和套四以上的户型需求比例较低。 从选择面积段来看，选择80~90㎡的客户数量最多，其次是70~80㎡和100~110㎡，也反映出了客户在选择套二、套三户型时的主力需求。 1、温江区域内已投入或在建商业体量巨大，基本都集中在光华商圈沿光华三段两侧，且商业业态基本雷同，较多为日常百货、商超、服装、小物件为主； 2、目前温江酒店主要集中在老城区，星级、快捷、客栈等形态多样；珠江商圈规划有天来白金等多座五星级酒店；酒店配套日趋完善，从简单的棋牌、茶坊到休闲、娱乐会所，； 3、写字楼方向地产供给量远远大于温江发展速度需求量 小结： 4、温江目前地产市场主要以刚需为主，这意味着温江新城将是大成都西片（三环外）商住的首选之地； 5、随着温江新城生活配套的日趋逐步完善，其人口增长将会呈现快速递增；购房客户以中青年为主，工作性质多样，因大学城伊苏，教师购房群体比较庞大，高端群体比例暂时不高； 6、由于交通因素尚不能满足温江人口发展需求，目前和较后一段时间，安置温江的将以有车一族为主。 小结： 1、温江项目地块位置在温江整体的规划范围中，区域位置属于尚优，只是其区域优势需要随着温江新城打造的日渐成熟而凸显； 2、项目地块位置位于光华商圈外侧，处于高端住宅区，但由于温江人口、交通等因素影响，短期内很难凭借本身位置优势体现其商业价值； 3、项目周边商业体以基本饱和，且商业体之间的同质化现象比较严重，所以本项目地块如温江现状及后期市场需求定位来设计产品，其后期风险是相大。 总结： 4、目前电商对常态商业的冲击相当大，选择常态商业不但面临已经形成的周边大型商业体的合围事态，而且会受到电商猛力的冲击，例：光棍节：2010-9.36亿,2011-33.6亿，2012-191亿； 5、聚首文化创意产业园，与生俱来的深厚文化底蕴，地块处于行政、商圈、金融、居住核心之地，其优势无法复制，温江生态核心一线资源+光华商圈+未来地铁站口，交通便利快捷， 6、公司温江项目不要和光华大道大型商业体比地段，不要比交通，不要比人流，我们需要错位营销，差异化经营，在项目产品上，要以成都西片区域、甚至是大成都为项目市场。 总结： 温江项目文化创意产业园项目街区商业市场定位建议 1、要符合温江政府区域长期规划，只有在整体的规划范围内才能给项目未来带来长期利益； 2、要符合项目短期的现状，在项目定位上，既要能借助于大成都市场，也要兼顾到温江市场消费者需求； 3、在建筑的要有现代感，切忌一板一眼，建筑物的外形及内在功能同样是产品的招商、营销手段。 温江，之于成都 滨江，之于杭州？ 江宁，之于南京？ 相当于 什么样的人会来消费和购置？ Who ？ 有一点是肯定的，那就是他们和成都的地缘关系 他们有的是“土著”祖辈就是成都人，居住在成都，也在成都长大、工作、安家。 他们可能读书的时候就从别的地方来到成都，毕业后继续留在成都，在成都呆了5-10年的时间，至少已经被同化成半个成都人。 他们也可能因为工作的关系被外派过来的，或者因为生意来往，每年都有部分的时间呆在成都。 其他各种原因曾经到过成都，因为成都在西部的城市地位，还因为它宜人的气候，过来买套房子度假、养老。 Why ？ 他们的生活方式和价值观 路边吃串串,晚上打麻将、泡酒吧 街道两边到处都是茶馆和麻将馆 无论的士司机、售楼员还是买楼的人，都说一口浓浓的川普 成都人的生活 相对于沿海城市的喧嚣，成都是悠然闲适的，传统的成都人自得其乐，过着不紧不慢的生活 买楼也不是非买不可，只是觉得手上有足够的钱，刚好那个地方有一个值这个钱的铺子，就说服自己买了吧！——当地的士司机 成都人 懂得吃喝 玩乐 享受生活 俗话说：少不入川 老不离川 成都之于世界的意义在于，告诉你如何正确地浪费时间。 城市气质：悠闲舒适的西部发达城市 构建一个夜晚和周末的好去处 项目的三大综