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物业服务权利与义务 随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展，住房制 度改革的深化，商品房市场逐步确立和完善，居民自己购买 房屋已成为普遍现象。与之相适应，传统的行政福利型房屋 和单位自行管理已逐渐为现今的专业化物业管理所取代。物 业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化 的模式已渐渐走入千家万户， 为人们所接受。 在物业管理中， 调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。 正确认识物业服务合同的性质和内容，明确业主和物业管理 企业的权利和义务，是正确解决物业纠纷，保障业主利益的 关键。 一、 物业服务合同的性质和特征 物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主委员 会的聘任和委托提供物业服务 ,业主支付服务费用的书面协 议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的 义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了 当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书，在整 个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同相 关内容及注意事项，对每位业主都很重要。 1、 物业服务合同的性质 在我国传统的计划经济体制下 ,实行的是福利分房， 由政府房 屋主管部门统一管理这些公有房屋 ,也有各单位自己投资建 设，由单位安排专人管理房屋的情况 ,都带有极为厚重的行政 管理色彩。 用户与房屋管理者之间一般是所属关系 ,处于被管 理和被领导的地位。 随着住房制度的改革，房屋所有权转归个人所有，享有了自 主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理 的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业管理企业提 供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一 方面来说，物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事 人 ,是平等的主体， 享有相当的权利和义务。 两者之间成立的 是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自 愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以 ,物业服务合同是 平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。 2、物业服务合同的特征 （1）物业服务合同是典型的民事合同 ,它不同于委托合同 ,是 合同法十五种有名合同之外的无名合同 ,是市场经济发展过 程中产生的新型合同。 它以提供物业服务为主要内容 ,协调物 业管理企业与业主之间的关系 ,是关系人们生活居住的重要 合同。在 2002 年稿的《中国民法典草案建议稿》中，增加 了物业管理合同 ,其第 1318 条定义为“物业管理合同是物业 管理人受业主或者业主团体委托 ,为委托人持续处理物业管 理事务 ,委托人支付报酬的合同” ，将它定性为委托合同。但 是在 2003 年全国人大常委会法制工作委员会发布的《中华 人民共和国国民法（草案） 》合同编则仅增加了保证合同一 章，并未对物业服务合同作出规定。我个人认为，基于物业 服务合同的典型性和重要性，而《物业管理条例》对物业服 务合同规定极为简单，应该在合同法中增设物业服务合同， 以规范和指导物业管理企业和业主的行为，保障双方的合法 权益。在法律未作出明确规定时，则可适用合同法的一般规 定。 （2 ）物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。现代社 会高速发展，要求实现社会化大分工，每个人精通自己行业 的专业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成，知识 专业化，行业分工化，提高了效率，降低了