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论房地产消费者权益保护 一、加强房地产消费者权益保护的必要性 随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民 生活消费中的地位日渐重要。目前我国房地产业正面临两个互相矛盾又互相关联的问题：一 方面是商品房销售不畅，大量商品房积压，直接影响了住房制度改革的深化，制约了国民经 济持续增长目标的实现；另一方面是房地产消费者权益的保护亟待完善，中国消费者协会 1998 年消费者权益保护日报告表明，在最近的一、两年中，消费者对房地产消费投诉的案 件逐渐增多起来，成为我国消费者权益保护的一个新课题。二者的矛盾在于，第一个问题主 要体现了房地产经营者的利益，第二个问题则主要体现了消费者的利益，这两方面的利益本 身就存在消涨和对立的关系。二者的联系在于它们之间存在互为因果的关系，对房地产消费 者权益保护的欠缺必然影响消费者买房的欲望和住房商品化的进程，从而使房地产消费市场 陷入疲软；而住房商品化的低水平则意味着房地产消费者权益的低层次，住房改革不能深入 则房地产消费者的权益将停留在旧体制下那种完全依赖单位分房的被动地位，其作为消费者 的充分资格亦无从谈起。 当两种相互对立的利益发生冲突的时候，法律保护的侧重或法律的价值取向取决于多重 因素，但最根本的是经济发展的客观需要，以及体现一种社会经济制度的基本要求。我国经 济体制改革的总趋势要求深化住房制度改革，加速住房商品化的进程，而从整个房地产市场 的发展程度来看，目前生产市场的发展速度已大大领先于消费市场，由卖方市场转为买方市 场的趋势已现端倪，市场关系的失衡客观上要求法律价值取向倾斜的侧重；而我国社会主义 市场经济的本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要为 目标，房地产消费者权益直接关系到人民群众基本的生存权利，应当受到法律的优先保护。 这一切都决定了将房地产消费者利益由一般民法保护上升为消费者权益保护高度即予以特 别保护的必要性： （一）消费者保护发展的需要 1.房地产消费者权益是我国消费者权益的新热点，它又直接关系到公民的基本生存权 利，故而应当将其纳入消费者保护法的范畴。 消费者保护运动的发展历史表明，一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治 发达程度，决定了其消费者保护的主要目标和热点。例如本世纪初美国消费者运动是以争取 洁净食品和安全药品为目标，到了60年代以后则深入到诸如汽车安全等较高级的领域；我 国80年代初期商品经济水平较低，消费者保护的要求大都限于食品和一般日用消费品。80 年代中后期和90年代初期，随着我国经济发展水平和人民生活水平的大幅度提高，消费者 保护的热点集中到价值相对较高的家用电器等较高档消费品上；近几年来，我国房地产业迅 速发展，买房这个普通百姓数年前还不敢问津的话题成为新的消费热点，房屋价值之高、与 消费者基本生存利益联系之紧密，自然使之成为消费者权益中最重要的权益。房地产消费者 权益的突出地位也表明了我国公民生存权利质量的巨大变化。当人们的温饱问题尚未完全解 决之前，对住房消费不可能提出过高的要求，但当人民生活水平达到“小康”阶段时，对住房 消费的要求便开始强烈起来。国际上一些专家和机构的调查显示，住宅建设规模与国民生产 总值之间存在一定的比例关系，此比例关系呈倒葫芦形曲线变化，当人均收入达到1000美 元时，住宅投资达 6～7％，为最高峰值。我国目前正处于开始进入此峰值的时期，房地产 消费者权益保护是我国经济发展的客观要求。 党的“十五大”提出了建设社会主义法治国家的目标，实现这一目标的重要内容是公民权 利意识包括消费者权益保护意识的大幅度地提高。最近我国签署了《公民权利和政治权利国 际公约》，在我国最基本的人权是广大人民群众的生存权利。现代民法理论将传统不动产利 益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益结构中，房地产经营者利益属于不动产 利益中的资本利益（如经营者的投资利益）或所有利益（如经营者出租房屋的收益）。房地 产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民群众住房基本需要的利 益。现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益。 （注：温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，台湾五南图书出版公司1994年版， 第 131页。 ）这种优先保护原则与消费者保护法的保护原则是完全一致的，无论从我国社 会主义公有制的基本经济规律和法律保护公民根本利益的要求出发，还是从消费者保护运动 目标本身所具有的发展性规律出发，都有必要将房地产消费者权益