世联长春中信城资源型大盘营销技术要点.pptx

长春中信城资源型大盘营销技术要点[背景简述]：2007年中信城落子长春净月大顶子山开发240万平米中信城，历经3年项目销售业绩平平，开发商品牌及项目形象一般，是名符其实的“好看不好卖”，开发商信心遭遇严重打击。项目资源有净月潭国家森林公园、农博园、大顶子山、东北师大附小、卓展百货等优势配套，但开发商在以往实际营销过程中并未发挥配套优势，对销售促进有限。[整合突破]：2010年2月至5月，沈阳世联中信项目组介入，短短3个月创造销售约333套，销售金额 超过3亿元的骄人业绩。[技术要点]：如何利用项目资源发挥优势，规避不利因素，在资源整合时的注意要点。2007年入市，目前长春规模第一大盘基础数据地理位置：净月区交通干道：净月大街与聚业大街交汇处建筑类型： 独栋+联排+叠+小高层入 市 时 间：2007年下半年总用地面积： 110万平方米总建筑面积：240万平方米位于城市东南部，长春净月潭国家森林公园旁长春高端低密区内，大规模低密项目，配套资源丰富项目概况农博园在售产品卓展商业公园8#地9#地11#地7#地附小 一期：1#、4#、13#12#地洋房10#地3#地联排/双拼6#地13#地洋房5#地联排/双拼 二期：5#、12# 商业街会所2#地联排/双拼4#地联排/叠拼售楼处欲推产品大顶子山1#地独栋 三期：2#、3#占地面积：农博园：106万m2；社区：110万m2；山体：30万m2合计：246万m2总 建 面：102万m2农博园商业公园8#地9#地11#地7#地附小12#地洋房10#地3#地联排/双拼6#地13#地洋房5#地联排/双拼会所2#地联排/双拼4#地联排/叠拼售楼处大顶子山1#地独栋在售产品类型丰富，开发商历经3年销售，项目整体去化速度一般产品简析13#地洋房产品，100－170平米，销售率约100%12#地洋房产品50－238平米，独销售率约60%在售产品 一期：1#、4#、13# 二期：5#、12# 1#地404－675平米独栋别墅，销售率约55%，受工程质量影响，去化速度慢4#、5#地，联排、双拼、叠拼，208－375，去化较好，销售率约80%中信城低价平速，非市场标杆项目形象。入市背景客户语录：中信城挺大的，农博园也是他们的，房子不能和万科比，这里的园林好，房子质量也好，中信城的质量就一般。 ——万科潭溪客户中信城离市里比这远，不过价格也低一点，房子没有什么差别，万科的房子不错，就是价格有点高。 ——力旺弗朗明歌客户物业类型中信城玫瑰谷优山美地御翠园弗朗明歌独栋价格（元2）120001200013000150001700009年销售套/年1813501874物业类型中信城玫瑰谷弗朗明歌国信美邑万科潭溪联排价格（元2）700075009000100001300009年销售套/年7367966196物业类型中信城玫瑰谷复地哥德堡森林万科潭溪别墅弗朗明歌洋房价格（元2）4300480055006000650009年销售套/年47569410791992010年，中信城面临版块内多个项目的直接竞争与干扰竞争联排独栋1234567891011122010年2010年2011年别墅干扰竞争万科潭溪别墅联排别墅：36套，约1.02万平米优山美地独栋：20套，约0.85万平独栋： 37套，约1.5万平鼎山华府联排：12套，约0.25万平伟峰领袖领地独栋：25套，约1.05万平独栋：5套，0.18万平独栋：40套，约1.5万平华业玫瑰谷联排：80套，约1.5万平联排：40套，1.5万平别墅直面竞争和黄-御翠园独栋：150套，约4.5万平米国信美邑联排：37套，1.33万平别墅潜在竞争总建面48万㎡，产品包括联排、洋房万科小东沟项目总建面110万㎡，产品包括联排、叠加、商业高力圣塔露琪亚竞争压力大，各案产品存在同质化现象，本案配套资源能否发挥优势，将直接影响本案竞争力的高低。引言中信城2007年入市，销售业绩不温不火，开发商品牌美誉度不高，市场号召力不足。2010年市场竞争激烈，产品同质趋势明显，仅凭产品打市场将难以突围。项目组接手中信城后，面监年度销售12亿元的艰巨目标，可谓时间紧任务急，因此项目组在常规营销操中，深挖配套资源，发挥资源优势，为项目短期内旺销起到促进作用。在此，中信城项目组总结配套资源与项目营销过程中的技术要点总结沉淀。中信城配套资源为农博园、师大附小、卓展商业、大顶子山资源概况农博园卓展商业公园8#地9#地11#地7#地附小12#地洋房10#地3#地联排/双拼6#地13#地洋房5#地联排/双拼商业街会所2#地联排/双拼4#地联排/叠拼售楼处大顶子山1#地独栋配套资源占地面积：农博园：106万m2；师大队小：7万m2；卓展：30万m2；山体：30万m2资 源 使用 概 况合理运用配套充分发挥营销作用