上品天成项目整合营销策略报告.pptx

上品·天成项目整合营销策略 　;　 对于把握丘北“城市更新”机会的天成地产，“上品 · 天成”带来的绝不仅仅是产品，而是前瞻性的在新城中心创造了一个巨大的价值平台，生态平台，居住平台；以及通过产品折射出来的人文理念和商业信仰．因此，本报告的主旨是基于蓝石对天成地产的深刻理解，而作出的相关分析和切实可行的操作方案，望能为项目的运营奠定良好的基础．;理解天成—目标沟通;营销执行;Q1：项目所处的宏观大势将何去何从？;宏观调控：力度加大，银根紧缩;微观视角下：房地产业的增长空间巨大，丘北房地产将持续快速发展;先认识这座城---- 丘北的城市形态; 用发展的眼光看，老城不符合丘北的城市发展战略，丘北的居住重心和商业重心必将向新城转移。 ;微观视角下： 丘北的人居及商业投资 ;老城商业现状及投资心理 现状-----业态分布散乱 规模小，无成片的成熟商圈 无大型商业业态 多为传统一商一铺的集镇式商业，无特色，落后 近两年租金上涨较快，经营压力较大 投资心理----对新城的发展前景看好，但担心培育期太长 对于新城内首次置业者，及二次置业者，投资群体实际心理和行为认同的是新城的生活和物业，２－３年内新城区将在与老城区的较量中占尽上风。 ;Q1：房地产宏观大势将何去何从？;项目面临的竞争：;盛世年华;锦丽家园;;金荷佳园;颐景园;宗地项目;Q1：房地产宏观大势将何去何从？ T;;老城区; 中心区 “双龙起舞”;地标建筑，居住标准;商务领域,繁华自溢; T大势：房地产调控加强,丘北房地产市场快速健康发展;;项目客户类型细分—高尚住宅区;他们是这样一群人——私企老板、个体经营者、教师、公务员、企事业单位职工、职务较高的机关干部、商人……;; T大势：房地产调控加强,丘北房地产市场快速健康发展;高尚住宅区;价值;品牌观: 品牌深化;SWOT分析 核心卖点：城市名片 /城市中心形象区/ 产品、配套所营造的 理想生活方式;居住中心 文化中心 生态中心 商务中心 交通枢纽…….. 多重功能的组合;;占位;都市综合体的复合性; 细分商业定位;【商业街区SHOPSTREET】　商业目的　　　　　　　　　　　　　　　　　;【商业街区产品主张】　　　　　　　　　　　　　　　　　;没有明显商业与街区的区别， 一切都是自然。　;【商业街区功能主张】　　　　　　　　　　　　　　　　　;【商业街区形象主张】　　　　　　　　　　　　　　　　　;1、餐饮、风味美食﹑酒吧、咖啡馆、茶室、画　　 　　　廊、云南民俗工艺品店、土特产专营店； 2、书店、音像店、户外用品店、品牌服装店、美 容美发店、体育用品店、便利店；（亦可考 虑一、二层复式铺） 3、SPA、美容会所、健身中心、网吧、电游中心。 　　　;统一业态； 统一规划； 统一管理； 统一招商；;2个关键问题;我们以怎样的竞争态势出现？; 战略总纲;我们的战略目标; 1、分期、分节奏运营项目 2、市场重心逐渐偏移 3、深耕分销渠道 4、大客户销售制 5、组合式营销策略;1、分期、分节奏运营项目;1、分期、分节奏运营项目;1、分期、分节奏运营项目;2、市场重心逐渐偏移;3、深耕分销渠道;4、大客户销售制;5、组合式营销策略;; 品牌营销策略; 整合资源---把酒店﹑购物中心以及商业街的运营管理作为一个整体，结合未来旅游产业的发展前景以一个组合运营的模式，打造丘北城市新核心商圈； 营销关键点 大势所趋——区位、城市未来发展的方向及产业规划 规划领先——对城市商业结构的深切理解、城市商业发展的引领 业态组合——对各区域经营业态做出合理规划、引领 支撑点——重点突出新城规划﹑旅游业发展、酒店﹑购物中心﹑商业街对 整体运营的有力带动 ; 生活模式营销策略; 产品营销策略; 活动营销策略;活动营销时间节点 -元旦 -春节 -3·15 -封顶断水 -中心公园投入使用 -旅游节开幕 -民族节日 ;2个关键问题; 总体执行策略; 策略要点一;卖场技术： 挤压式卖场和粘稠式卖场相结合 定期在现场推出推荐单位（每月更换），加强现场销售气氛渲染 ; 策略要点三; 策略要点四; 策略