租赁合同中的转租行为.docx

租赁合同中的转租行为 租赁合同中的转租行为本文介绍房屋租赁合同中的转租行为房屋租赁合同转租如何认定?转租合同具有什么法律效力?一、转租的认定所谓转租是指承租人不退出租赁合同关系而将租赁物出租给次承租人用法、收益转租与租赁权的让与不同其区分在于：首先就法律性质而言转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同;租赁权让与为租赁债权的转让其次就当事人各方的法律关系看转租时转租人于转租后仍享有租赁权同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系基于此租赁关系转租人在租赁物上为次承租人再度设定新租赁权;租赁权的让与那么不同在承租人让与租赁权时承租人于转让租赁权之后退出租赁关系第三人代其位成为租赁合同的当事人第三就获得方法而言转租中次承租人租赁权的获得属设定的获得;租赁权的让与中受让人租赁权的获得属移转的获得第四就法律关系的内容看转租中次承租人对于承租人租金的支付一般分期进展;租赁权的让与受让人对于作为转让人的承租人那么一般须一次性给付对价第五与出租人发生的关系不同我国《合同法》中对合法的转租必需经过出租人的同意而租赁权的让与不必经出租人的同意只需履行通知义务二、转租合同的效力在限制主义的形式下由于转租所涉及到了无权处分的问题所以使得转租合同的效力变得相当的冗杂我国《合同法》第224条对转租行为作了如下的规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人〞然而问题在于：未经出租人同意将租赁物转租给第三人与第三人所订立合同的效力究竟是无权处分所引发的效力待定合同还是有权处分的有效合同?学界一般认为应认定为效力待定的合同因为《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人〞根据该条规定承租人只有经出租人同意才有权处分该租赁物否那么即是无权处分假如出租人事后不追认转租合同效力的话的该转租合同即为无效合同自始不发生法律效力对此观点笔者认为有商榷的必要要正确理解承租人未经出租人同意与次承租人所订立的合同是不是无权处分合同首先应界清何谓处分“处分〞是一个根本的法律概念它包括事实上的处分和法律上的处分所谓事实上的处分是指对原物体加以物质的变形改造或毁损的行为法律上的处分是指使物体的权利状态发生改变我国《合同法》对租赁合同中的事实处分作出了规定如《合同法》第223条：“承租人未经出租人同意对租赁物进展改善或增设他物的出租人可以要求承租人复原原状或赔偿损失〞此乃事实上的处分《合同法》第224条的规定一般认为这就是法律上的处分而未经出租人同意的法律上的处分即是无权处分这样的观点笔者认为不甚正确正如前言法律上的处分是使物体的权利状态发生改变通常是限制或扩大权利的效力范围认真分析转租行为却并非如此出租人与承租人订立的租赁合同使得承租人获得了房屋的租赁权详细的权能表达在承租人可以在合同商定的范围内占有、用法、收益租赁物;相对而言租赁合同使得出租人的全部权得到了肯定的限制比方他不能行使对租赁物的占有、用法的权利承租人对租赁物进展转租只是占有用法权发生了转移对出租人的全部权并不产生任何影响对租赁物上的权利状态也没有起到任何的限制或扩大的作用所以承租人转租并不是对租赁物的无权处分相反却是承租人在其通过与出租人订立的租赁合同中所获得占有、用法、收益权利的处分是一种对自己权利的处分是一种有权处分所以对于转租合同应认定为有效的合同这正如1982年台湾上字第4690号判决所说：“查出租人固负有使承租人就租赁物为用法收益之义务惟此项义务之履行并不以转移租赁物之全部权为必要故出租人对其租赁物是否有全部权或其他权利概非租赁之成立要件〞因此在我国限制主义形式下未经出租人同意的转租行为虽然是非法行为因为该行为违背了合同法的规定但转租人与次承租人所签订的转租合同却是有效的合同这样的结论好像存在着冲突其实不然非法行为并不必定导致合同的无效合同无效通常指的是合同违背了法律和行政法规的强迫性的规定以及社会公共利益但是《合同法》224条的规定并不是法律的强迫性的规定假如出租人与承租人订立合同商定可以转租的话就排除了该条的适用明显该条款具有任意性非法行为只是违背了法律的规定包括任意性的规定和强迫性的规定违背了任意性的规定不会产生合同无效的法律后果当然对转租合同还是有限制的必要性主要表达在：一是转租合同的期限转租合同的期限不能超过以租赁合同的期限以防止原租赁合同到期但转租合同而没有到期导致原出租人收回租赁物的比拟困难的状况出现;二是转租合同中对标的物的用法程度转租合同所商定的对租赁物的用法致使租赁物危害(即正常用法所致消耗及损害)程度不能大于原租赁合同以避免次承租人对租赁物的正常用法给租赁物造成的磨损大于出租人的预期因为出租人对承租人如何用法租赁物是有预期的并把这样一种预期与租金的支付相联络假如次承租人对租赁物的正常用法给租赁物造成的