世联洛阳五女冢旧改高端大盘项目整体定位.pptx

;;;项目认知：;;;关键举措1： 整合区域资源，充分挖掘区域价值，建立独特至高形象;;;;;;;;;;;;;关键举措6： 顶级展示，让感知价值极致化;;风险控制;风险控制;本次报告思路;;项目 的 城市理想;厚;;;;;;大盘价值 “代言” 区域价值;;;;;;完备、高端的生活配套资源，教育资源丰富。;;整合城市中心最高资源的点睛之地;本项目绝不是简单的城市功能升级，也非单纯的建设区域个盘； 而是真真正正的在传承洛阳历史文化之上的城市区域革新！;;;;竞争锁定;竞争分析;;本项目的竞争策略——市场的领导??;这样绝版的优质地域， 只为经典建筑作品留存， 这样的城市理想， 谁来承载？ 谁来代言？ ;;案名建议一;案名建议二;一城荣耀，犒赏今生;;房地产投资持续增长，占固定资产投资的比重逐年增加。;房地产市场供销两旺，竣工面积逐年增长，需求在2007年爆发增长，08、09年政策调控，出现波动，整体呈上升趋势。;随着品牌开发商进驻洛阳，区域内开发进入拼实力、较品牌、比物业的竞争阶段，洛阳房地产逐渐成熟。;;宝龙城市广场;;中高端住宅认知区域——在西工、涧西河景、洛南新区等核心地段和景观环境较好的区域形成聚集。;1. 西工区;;洛河景观和传统的富人区认知，以及周边便利的生活配套，共同提升了区域价值，成为区域内的首选居住地。;;城市向南拓展的第一站，宜居的环境，新区未来的发展利好，形成辐射洛阳全市的吸引力。;;市政府所在区域，未来的城市核心，未来的发展利好吸引了全市中高端客户置业，未来区域竞争激烈;;;供应以3房为主，主流面积为115—150平紧凑、舒适型产品；2房主流面积为95-110平，高端大平层、别墅稀缺。;商务市场小结;;西工区商圈;升龙广场是上海升龙集团进军洛阳的首席力作，洛阳市最大的城中村改造项目。项目位于西工区，紧邻王城公园与博物馆。 投资35亿元，开发面积约400亩，建筑面积约160万平方米，涵盖商业、写字楼、酒店、公寓、高档住宅等多种物业形态，其中拥有38万平米的商业旗舰群。;占地48亩，总建面约11万平米，地处亚世广场，涧西区核心地块，毗邻五星级华阳酒店；东至珠江路，南至辽宁路，西至丽新路，北至洛阳少年文化中心，位置优越。;宝龙城市广场（拟建）——全新商业地产模式，未来将改变洛阳商业市场格局，市级商圈又一极。;商务市场小结;;;从需求看，老城区小面积需求较多，租户以草创期或成长期企业为主；新区形象较好，租金水平高，需求以大企业为主;;;商务市场小结;;;商务会议是酒店淡季入住率的重要支撑，各星级酒店都有较好的后台背景和商务配置。;国家牡丹园;在《2008-2020洛阳城市发展规划》洛阳城市发展时序中， 近期建设重点（2010年）：完善洛南分区功能，培育洛南分区的生活服务职能，洛阳经济技术开发区转向商贸居住开发。 中期发展（2015年）:城市向北扩展，基本建成道北新区；扩大涧西-高新片区规模；改造瀍河东部地区。完善洛南的空间结构。 远期发展（2020年）:将涧西中心提升为城市商贸服务中心，加强涧西的商业职能。西工区重点在于历史展示，建成旅游服务、文化展示中心。伊南地区建设居住生活服务设施，由工业区向工业主导的综合型新区转变。洛南地区重点强化商务功能，建成区域服务重要载体。;;高端精品酒店可形成项目的城市标杆之一。——强调独特的设计氛围——追求时尚与当地文化色彩的结合——提供个人化的服务——奢华精致的享受;;区域价值重塑, 本项目可供打造的方向如何？;;商业现状;商业发展趋势;本项目商业定位;;体量确定;商业业态定位;商业业态定位;;;;;;;;案例启示;;;;;;;测算说明—— 前提：在项目开发盈利的基础上，全部物业独立占地，不存在叠加。 住宅基底面积： 建筑形态均按高层30层楼高计算； 非住宅物业（商务物业）基底面积： 酒店按15层层高计算；商业存在小型集中商业，其余街铺按1层计算。;容积率测算结论：;;;;;泛公务员群体;;;项目客户定位; 游离客户;;住宅户型配比;;;产品定位——户型配比推导;;住宅价格定位;根据与各楼盘分因素权重打分，可以得出项目的市场静态比准价为：4883元/m2;;;风险控制;;项目开发策略;;;一期户型配比;;;;;河南省副中心，历史文化名城和生态宜居城市。;;;人均GDP接近4800美金，房地产缓步步入平稳发展期。;;;西工区经济最发达，商业氛围最浓厚，中高端宜居住区。;;城市发展规划;城市发展规划;