无锡太湖_金色水岸营销方案.doc

无锡太湖·金色水岸营销方案 飞毅营销策划工作室 ——飞越时空，成就不凡策划；毅力永恒，演绎风云市场 无锡 太湖·金色水岸营销方案 一、 市场环境分析 1、 市场基本面 无锡房地产市场特别是住宅市场目前呈现出高速增长、购销两旺、量增价升、市场一片繁荣的景象，我们可以从 2002 年的相关数据中看得很清楚： 项目 房地产开发投资 住宅商品房施工面积 住宅商品房竣工面积 住宅商品房销售面积 住宅商品房销售金额 空置住宅面积 数值 77.01亿 657.71万 M2 254.06 万 M2 219.24 万 M2 45.35 亿元 39.16 万 M2 比 增 56.2% 62.3% 23.7% 20.1% 34% — 42.3% 另外，在前一周土地拍卖中，虽然全国受到“非典”的影响，但拍卖会依然呈现异常火爆的场面， 7 幅地块总出让金额高出底价近 100% ，表明投 资者仍然看好后市的发展潜力。 2、 无锡别墅市场 与房地产市场整体呈现一片荣景的状况形成鲜 智慧创造价值，恒心铸就伟业 飞毅营销策划工作室 ——飞越时空，成就不凡策划；毅力永恒，演绎风云市场 明对比的是无锡别墅市场的异常平静。 目前市场上在推别墅个案仅 7 个，总可销售面积只有近 6 万平米，大多数为区域型日住别墅， 在整个房地产市场中几乎微不足道。 总的看来，无锡别墅市场发展较为缓慢。当上海、北京、杭州等一线城市由于别墅类用地供应过大， 导致别墅房空置率上升时，无锡的别墅市场却还未启动。 并且目前开发企业自身规模较小， 又缺乏开发经验， 使之开发的别墅产品普遍规模有限，缺乏整体规划 性，产品形态也比较落后， 不太注重产品的附加价值，可以说无锡的别墅市场是一个与其城市规模和定位不相称、相对较为落后的市场。 、 市场状况对企划的影响 整体市场的繁荣和别墅细分市场的落后， 给本案的企划提供了很好的契机， 可以说我们有机会在一定的高度上给无锡的别墅市场来订立一个全 新的标准，建立一个制高点， 形成良好的市场反应，有力地促进销售。 智慧创造价值，恒心铸就伟业 飞毅营销策划工作室 ——飞越时空，成就不凡策划；毅力永恒，演绎风云市场 二、 产品分析 （一） 基本情况 1． 对外交通 本案目前与无锡市区的交通联系主要依靠沪宜 公路，从市中心驱车前往大约需要 30~40 分钟。随着无锡市滨湖城市战略的实施， 城市发展方向西移，集交通、观光、旅游、休闲等多功能于一体的环湖大道今年破土动工就是一个重要标志。这条公路的修建将大大改善本案至市区的交通 状况，使行车时间缩短近一半， 从而吸引一部分常住型客户，扩大了本案的客源面。 2． 自然环境 本案地处马山半岛太湖国家旅游度假区内， 东面隔十里明珠堤与烟波浩淼的太湖相邻， 并与号称“太湖绝佳处” 的鼋头渚遥遥相望； 西南不远处即为著名的灵山大佛景区； 另外马山半岛作为国家级的旅游度假胜地， 其自然及人文景观皆十分丰富；因此，本案的自然环境可谓是得天独厚，优越无比。 3． 生活配套 本案距太湖旅游度假区政府所在地马山镇 1 公里左右，镇上的各项生活配套设施非常完善， 完 智慧创造价值，恒心铸就伟业 飞毅营销策划工作室 ——飞越时空，成就不凡策划；毅力永恒，演绎风云市场 全可以满足日常生活的需要； 另外，本案自身有 2000 平米的会所配套，基本生活用品不假外出， 并配备有高档、较完善的休闲娱乐度假实施。 4． 规模 本案占地近 19 万平米，拟建 186 栋、 250 户别墅，总建面积约 6 万平米，是目前无锡已规划在建最大的别墅居住区。 5． 产品形态 本案的产品形态涵盖了联排、 双拼、独栋等主要的别墅形态， 是无锡目前唯一的纯别墅社区； 建筑风格采用名家设计的经典的欧陆风格， 在无锡也是独树一帜；一期拟建 64 栋别墅，其中 9 栋双拼、 55 栋独栋，面积配比合理： 面积范围户 型户 数比例（%） 300—320 A、C、H 15 23.4 270—290 E、F 13 20.3 250—270 B、J、K 27 42.2 200—220 D（双拼） 9 14.1 合 计 64 100 6． 景观规划 智慧创造价值，恒心铸就伟业 飞毅营销策划工作室 ——飞越时空，成就不凡策划；毅力永恒，演绎风云市场 自然环境的优越并没有让本案的开发商对社区 内的景观掉以轻心， 相反，开发商在社区景观规划上投入了大量的心力和财力： 聘请深圳著名的专业景观设计机构当纲景观设计、 精心规划每一块土地；在 19 万广沃平整的土地上大量开挖、回填土方，打造出大面积人工湖和绵延起伏的缓坡地貌，极大地丰富了景观资源； 所有这一切造就出一座媲美大公园的美仑美奂的精彩景观社区。 （二） 卖点归纳 1． 环境 □ 地处太湖国家旅游度假区内，距太湖不足百米，太湖的博大美