天亚地产水景城三期项目分析报告.pptx

天亚水景城三期项目分析报告;报告内容;壹、公寓部分;一、从市场角度看;相城公寓市场总体特征;在售公寓项目分析;未来公寓市场供应分析;从目前公寓地块的供应来看，未来几年相城可工供应公寓产品将在200万方左右，加上部分商业地块中出现的居住型产品，以及短期内新拍的土地快速上市，可以预见，未来相城区公寓产品将面临激烈的市场竞争。;总结;二、从产品角度看;;由于采取两梯两户的高层设计，产品得房率较低，舒适性不足； 产品存在部分不利于销售的设计，两房产品不符合市场主流； 本案产品面积均大于目前市场在售项目，直接导致产品总价较高，不利于整体销售； 作为主力产品的两房户型面积大于90平方米，3成的首付将成为项目快速去化的一大障碍。;总结;三、从客户角度看; 通过市场调查分析，相城区客户来源主要有以下几类： 中心城区分流客户； 开发区、工业园区北区内企业白领阶层； 相城区改善居住条件的居民； 二次购房、换房、置业的居民； 部分看好相城区发展前景的投资客； 10平方公里的蠡口国际家具城的客商； 张家港、常熟等地有意向进入苏州的定居者。 相城区域因为价格的优势，客源分布相对广泛。 本案由于地理位置和产品组合的特点，目标客源将以上述客源的“黄色”部分为主。;本案客源分析;公寓部分产品建议;;;公寓部分总结;贰、别墅部分;相城别墅市场总体特征;市场主要个案分析——依云水岸;主要卖点; 作为相城区最大的别墅楼盘，结合招商地产的品牌影响力，依云水岸已成为相城区别墅市场的标杆项目，销售价格影响相城整体别墅市场，成为目前相城别墅楼盘参考和比较的主要对象。;地上建筑面积233平方米，地下室、花园、露台、阁楼等赠送面积200平方米； 7米开间，南北花园加中庭设计，中庭采光，全明设计； 超大面积赠送，高性价比产品。;地上建筑面积255平方米，地下室、花园、露台、阁楼等赠送面积212平方米； 7.5米开间，功能分区合理，开扬通透，全明设计； 下沉式花园、中庭、露台设计，景观多样化 主卧赠送转角露台。;经过一期的成功销售，依云水岸已经得到客户的充分认可，加上一期产品的成功入住，??户接受度得到进一步提升，价格随之水涨船高。 经过一年时间的客户累积，以及整体市场的走高，加上产品附加值的进一步提升，依云水岸二期产品销售价格较一期有了大幅度增长，目前实际成交均价在11000元/平方米左右。;客源组成;市场最高档个案分析——中兴银丽高尔夫别墅;;;项目由于档次定位较高，总价较高，客户面较为狭窄，因此整体去化相对较慢，由于市场整体的走高，一期产品价格随之上涨。 二期由于产品附加值的进一步提升，以及整体市场形势的看好，因此价格大幅上扬，预计价格将达到20000元/平方米左右。;本案别墅产品分析;12米超大面宽，类独栋设计，超越市场联排别墅； 客厅开间仅4.8米层高仅2.88米、厨房开敞设计，餐厅厨房相连，缺乏档次感； 223.6平方米采取四房三厅三卫设计，整体舒适性不强； 底层赠送花园近50平方米、2-3层赠送露台近45平方米； 缺少地下室设计，不符合现代别墅市场主流，整体竞争力不足。;12米超大面宽，类独栋设计，超越市场联排别墅； 底层赠送100平方米的花园，2-3层赠送46平方米的露台； 所有房间套房设计，客厅部分挑空，彰显品位和档次； 相对于300平方米的建筑面积，6.3平方米的厨房略显偏小，同时客厅层高也仅3.24米； 面积偏大，但缺少地下室设计，不符合现代别墅市场主流。;12米超大面宽，类独栋设计，超越市场联排别墅； 底层赠送130平方米的花园，2-3层赠送84平方米的露台； 所有房间套房设计，视听室设计，彰显品位和档次； 6.4平方米的厨房略显偏小，同时客厅层高也仅3.24米； 面积偏大，但缺少地下室设计，不符合现代别墅市场主流。;本案别墅产品与市场代表个案的比较; 从别墅产品的综合价值来看，本案别墅产品存在一定的不足，与区域代表性个案依云水岸之间的竞争力尚有一定差距，因此，从产品角度出发，“性价比”和“附加值”的提升是本案别墅产品必须加强的重要因素。;别墅部分产品建议;;未来相城区别墅产品供应分布;经过对相城区已拍卖地块的分析，同时结合本案实际情况，我司认为上述地块可能规划一些对本案产生竞争力的别墅产品，其中2号地块将是本案最直接的竞争对手，而8号地块也将对本案目标客源形成一定的分流。;竞争地块之 “苏地2005-B-56”;本案别墅竞争分析; 从本案别墅产品未来可能面临的竞争对手来看，本案别墅产品要想实现利益最大化的销售目标，“性价比”和“附加值”的提升是本案别墅产品必须进一步加强的重要因素。;别墅部分总结;新吉阳的目标;谢谢观摩！ 敬请指点！