资产评估第二章市场法.pptxVIP

资产评估学;资产评估基本方法;29岁的你……;思考： （1）可以用哪些方法进行评估？ （2）市场法的含义及原则。 （3）用市场法评估需要满足什么样的条件。 （4）用市场法评估应采取什么样的程序？ （5）应用市场法进行评估需要考虑哪些因素。 ;　资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法。;第一节　市场法 一、市场法含义 　　 二、市场法的基本前提　　 三、市场法的基本程序及有关指标　　 四、市场法中的具体评估方法 ;一、市场法含义　　 1.定义　　 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 　　 2.市场法的理论依据 【替代原则】　　 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。　　 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。;二、市场法的基本前提　　 1.要有一个活跃的公开市场。　　 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。　　（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。　　 （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。　　 （3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。;　三、市场法的基本程序及有关指标　 （一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序;（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有　　 1.资产的功能　　 资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。　　 2.资产的实体特征和质量　　 资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。　　 资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。 3.市场条件　　 主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。　　 一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。　　 4.交易条件　　 交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。;四??市场法的具体评估方法 ;情形一：与该别墅完全一样的别墅价值3000。 情形二：与该别墅完全一样的别墅价值3000，由于市场竞争，该别墅推出打九折的活动。 情形三：与该别墅完全一样的别墅一年前价值3000，该区域的别墅一年内涨价了10%。 情形四：该别墅使用了年限为100年，已使用3年。可参照的别墅使用年限为100年，使用了5年，价值为3000万元。;（一）直接比较法　　 1.基本原理　　 利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。 2.优点　　 该方法直观简洁，便于操作。 　　 3.适用条件　　 对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。 ;　4.基本计算公式　　 （1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致　　 评估对象价值＝参照物合理成交价格 ;（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致　　 公式原理　　 本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。;　（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致　　 ①方法一;②方法二　　 评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n 　　 原理　　 分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。;5.直接比较法的基本方法---仅仅一个可比因素不一致或者完全一致　　 直接比较法主要包括但不限于以下评估方法： 　　 （1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】　　 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。;（2）市价折扣法;评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经注册资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。;（3）功能价值类比法　　 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。　　 换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。;被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元。;被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该资产的功能价值指数