存量时代下零售资产定位.docxVIP

转折点零售零售资产的重新定位文 转折点 零售 零售资产的重新定位 文Tom Whittington第一太平戴维斯英国商业物业研究部茧事 “市场反响最好的开发 工程来自那些顺应综合 体模式而积极调整的业 主” 全球的空置零售空间日益增加，业界该如何应对?积极创新的开发商采用整体视角，通过增加社交空间、休闲设 施产品等重新定义城市中心 存量时代下 I I I界上已有太多的零售空间。美 I u国的人均购物中心面积是世 界其他地区的两倍，是欧洲国 家的六倍。预计美国将有三分之一以上 的购物中心被迫停业。第一太平戴维斯 研究显示，英国零售空间的“过剩率”高 达 40%o 英美两国零售空间过剩,对其他国家的 警示信号日益强烈。澳大利亚的人均店 铺密度排名全球第三，且零售空置率的 上升与线上零售的增长相吻合。然而， 电商仅占澳大利亚零售市场的11%,明 显落后于中国(27%)、韩国(24%)、英 国(19%)和美国(16%) o这说明且无 论在哪个市场，只要电商份额呈上升趋 势,零售空间过剩的情况都将加剧并带 来问题。 疫情冲击 全球金融危机以来，各地零售市场均出 现了一些趋势，疫情影响下这些趋势很 可能会加速开展。具体趋势包括:社区零 售和便利零售面临更多消费者需求；电 子商务进一步增长;休闲体验占可支配 支出的比例高于非必需消费……这些将 连带影响我们的购物方式和市场所需的 零售体量。 好在我们有很多方法来实现供需再平 衡。例如，对零售工程重新定位,可有效 扭转下滑走势、增加客流。具体操作可以 是将传统零售改造成体验主题的特色休 闲空间，亦可亦将购物中心改建为住宅、 办公空间或商住综合体。 影响力 本页左图:位于美国恩格尔伍 德教区的全新CityCenter 左页主图： 位于英国谢菲尔德的一家百货 商店，现已被翻新改造。内设 Kommune美食馆 但最成功的将是那些主打社交价值的项 目。通过不同空间功能的有机融合，增加 社交空间，打造“一站式”生活枢纽，为疲 于辗转的奔波提供便利。对习惯于单一 类型资产的业主来说，这种综合体策略 与传统的单一资产概念相左，但事实表 明,市场反响最好的工程往往来自那些 积极调整财务和资产模型打造综合体、 支持长期可持续开展理念的业主。这种 模式也可带来丰厚的经济效益。 致投资者 重新定位工程数量的增加说明零售空间 过剩问题及其解决方案正演变为全球议 题。过去两年中，英国优质购物中心的收 益率上升了 125个基点，而在过去12个 月中,平均净有效租金下降27%。据此推 断，零售物业价格可能会在2020年触底。 “正因为此，有越来越多的全球投资者 和开发商重点关注英国零售资产,这一 趋势只会随着时间的推移而继续强化,” 第一太平戴维斯购物中心投资与再定位 部负责人Mark Garmon-Jones表示。 “世界各地有很多成功改造为混合用途 的优秀工程，可供我们学习参考 美国第二大购物中心开发运营商 GGP （2018年被布鲁克菲尔德收购）就是 -个典型案例。它成功地将多家陷入困 境的零售购物中心重新开发为城市综合 体工程，有效提升了工程的单位面积销 售收入。以新泽西州的威灵伯勒为例，中 心区城市更新工程中住宅局部的售价约 为当地平均房价的两倍。■  修复?新生 英国 盘活“过气”地标建筑,重塑边缘化零售空间 位于谢菲尔德、载入建筑二级名录的原 合作社百货商店曾经是全市零售核心地 标。后因经营惨淡，这栋8万平方英尺 （7,430平方米）的建筑于2008年停 业。十年后，市议会与工程更新公司 U+I达成300万英镑的融资协议，对建筑 进行翻新改造，使原本破败不堪的历史 地标建筑再焕生机。 U+I企业信条的核心即是为更广阔地区 的更新升级提供催化剂。改造后的工程 引入美食馆Kommune,每周吸引 7,000人次用餐；由巴克莱鹰实验室 （Barclays Eagle Lab）支持的 Kollider孵化器那么提供灵活的办公空 间，旨在帮助企业迅速扩大规模。新的 运营商也在陆续进驻该区，对周边建筑 物进行改造，打造多功能街区。 澳大利亚 将购物中心重新定位为综合体 澳大利亚购物中心业主Vicinity和 Scentre正将旗下的购物中心升级改 造，改变原先购物场所的单一定位。他 们整合写字楼、酒店、公寓、交通枢纽 和社会效劳（儿童看护、老年护理、医 疗、高等教育和政府效劳），全力打 造“一站式”生活方式目的地。 Scentre集团投资5亿澳元，用于墨尔本 Westfield Doncaster的重建工程，包 括万平方米的零售、万平方米的 办公空间以及保健设施。 Vicinity与澳大利亚盛世地产集团合资 改造墨尔本购物中心The Glen,共计投资5亿澳元打造融合生活、工作、餐饮 和购物体验的枢纽工程。这包括万