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精选文档 精选文档 PAGE PAGE7 精选文档 PAGE 原创土地征收调研报告 原创土地征收调研报告 目前，推动新式城镇化建设成为我国经济社会发展的重要任务。作为山东半岛蓝色经济区的龙头城市，山东省青岛市确定了“全域兼备、三城联动、生态间隔、组团发展”的崭新城市空间发展战略，新式城镇化建设走在了前列。 在城镇化建设和城市发展过程中，我们经过审讯实践发现，城中村房子征收赔偿仍存在一些待解难题，且跟着城市空间布局调整更加突出，解决不好将严重限制城镇化建设进度。这些问题主要包含：宅基地使用权赔偿不明确、房子征收评估标准不尽合理、征收评估程序不完美、违纪建筑认定和办理标准不一致等。针对上述问题展开研究、供给对策，既能够为更好地进行司法审察供给必定的参照和依照，又能对城中村改造土地房子征收赔偿中所碰到的窘境寻得破局之道。 一、宏观视角：制度建立 一是成立一致的城中村房子征收赔偿制度。最高 人民法院在《行政审讯庭对于乡村集体土地征用后地 上房子拆迁赔偿有关问题的回复》中写明：行政机关 征用乡村集体土地以后，被征用土地上的原乡村居民对房子仍享有全部权，房子所在地已被归入城市规划区的，应该参照《城市房子拆迁管理条例》及有关规定，对房子全部权人予以赔偿布置。这主假如由于房子所在地域早已城市化，周边房地产价钱均市场化，参照城市房子予以赔偿布置更加合理。所以，我们建议参照《青岛市国有土地上房子征收与赔偿条例》，拟订特意的规范性文件，明确规定城中村房子征收的原则、主管机关、程序、房子评估事项、布置赔偿方式和标准、法律责任等内容，成立起一致的城中村房子征收赔偿体制，改变各自为营、一村一策的现状，有效防止各区赔偿标准和类项不一致，将城中村房子征收赔偿归入法治化轨道。 二是创立完美可行的权益救援体制。公正严格的征地程序，能最大程度地保护被征收人的产权和知情权，防备征地行为中的暗箱操作行为。征地过程中常常会出现集体抵制、暴力强拆等不睦睦的事件，归根结底，这是由现行制度存在严重缺点所造成的——我领土地管理法对征地方案和征地赔偿布置方案同意后，其余重要事项能否公然并未明确，被征收人缺乏了争取自己利益的权益，对此应予改良： 1、将过后公然改为事先公然，发挥信息公然制度 的督查作用，增强程序透明度。征收土地方案同意的 通告应提早至征收土地报批阶段或许领土资源部门预 审阶段，同时将拟征收土地的地点、赔偿标准、布置 门路、用途等见告被征收人等有关权益人。若被征收 人或许利害关系人对上述事项产生争议能够提起听证 程序，增强民众参加，聆听人民心声。 2、在市、县人民政府领土资源部门以及其余部门 制定阶段，应通告征地赔偿布置方案，并就土地赔偿费的赔偿标准、范围、支付对象、方式及农业人员的布置门路进行磋商，通告后，两方有权拜托专业地产评估机构对拟征地块进行市场价钱评估，被征收人及利害关系人相同能够启悦耳证、复议或许诉讼程序，先赔偿后搬家。别的，还应进一步完美司法救援体制，将城中村土地房子征收过程中的行政行为，如征地决定、房子征收决定、房子赔偿决定等都归入司法审察范围内，充足发挥司法审察这最后一道屏障在城中村改造中的作用，一方面促进政府依法行政，另一方面也确实保障城中村村民的合法权益。 二、微观视角：对策设计 确实做好宅基地使用权赔偿工作 在对城中村土地进行征收时，应充足考虑宅基地使用权赔偿的问题，独立于房子价值赔偿以外，明确 第3页共 7页 并一致赔偿标准和类项，就宅基地使用权拟订赔偿方 案，变暗补为明补，实现赔偿透明化、公然化，防止 暗箱操作，让民众放心、舒心、顺心。 保证赔偿和评估标准公正合理 1、赔偿标准是城中村房子征收的中心问题， 在制 定赔偿标准时，应充足考虑市场的变化确定暂时过渡补贴费、搬家补贴费等各项赔偿；同时，各区、市应拟订相对一致的房子征收评估标准。拟订标准既要考虑被征收房子的实质价值，又要考虑到市场的价钱行情，同时，还要兼备特别被征收集体的真切状况。只有找准赔偿的均衡点，才能拟订出操作性强、公正合理的标准。详细而言，房子征收估价应该依据被征收房子所处地段的基准地价、被征收房子的建筑构造、年限、朝向、楼层、配套状况、周边环境等要素，依照房地产评估有关规范和标准评估得出。同时政府应该依据房地产市场交易状况，每年不按期调整基准价，并同意征收评估标准在此基础上予以必定比率的上下浮动，以真切表现每一处被征收房子的实质价值。 2、应充足尊敬村民对赔偿方式的选择权， 增强回 迁房工程质量管理工作，严格落实工程建设各方主体 质量责任，增强完工查完工作，保证选择产权调动村 民的居住水平。 进一步完美房子评估程序 《国有土地上房子征收与赔偿条例》和《国有土 地上房子征收评估方法》对房子评估程序作出了较为 仔细的规定，对评估的实体和程序问题均进行了规范， 拆迁评估中存在的突出