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中国旅游地产研究综述 中国旅游地产研究综述 旅游地产是在旅游业发展的前提下兴起的一种房地产产品，它既拥有一般房 地产产品的普遍特征，乂具有旅游地产自身的独特性。本文从旅游房地产的概念 入手，通过研究近年来学者对于旅游地产的研究成果，了解我国旅游地产的发展 现状，对其发展趋势进行预测与展望。 旅游地产是近些年才出现的一个新概念。随着传统的以观光为主的旅游逐步 向休闲度假旅游转变以及规划功能由单一利用时代走向综合开发阶段，旅游加地 产在两者互补互助中形成了旅游地产，并且旅游地产得到了快速发展，它拥有能 够充分实现资源、经济和生态可持续发展的特点。旅游房地产快速而且健康的发 展对于旅游业由规模经济向系统经济的发展模式转变具有积极作用，对促进房地 产业和旅游业的更加深入的融合、对两大产业的快速良好的发展也具有更加重要 的意义［0。 一、旅游地产的定义、分类及特征 (-)旅游地产的定义 旅游地产这一概念尚未在学术界形成统一定义，然而不同研究领域的学者有 自己不同的定义［2］。徐向阳定义了旅游地产是指以旅游活动为服务对象的一系 列建筑物及关联空间［3］。祝晔和黄震方通过研究提出，以旅游景观为依托，以 房地产开发为经营手段具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态［4］。 宋丁则将旅游地产的概念阐述为是在特定的土地上开发的、与某类旅游区域在内 外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目［5］。 虽然不同领域的学者阐述定义的侧重点有所差别，但是都有共同的对旅游地 产的认识，包括三个方面：第一，都与旅游景点相关联，以旅游景观为依托；第 二，都是为满足旅游者各种目的为目标;第三,都以房地产开发做为其经营手段。 (二)旅游地产的分类 旅游地产的分类也如其定义一样尚未形成统一的体系，因此列举今年来研究 学者的观点进行对比。宋丁将旅游地产分为四类：第一类是旅游景点地产，主要 是旅游景点内为服务游客而建设的这种地上建筑物和相关的部分；笫二类是旅游 1 PAGE PAGE # 商务地产，是指在景区内或者旁边建造的相关的服务设施，例如商店、酒店、娱 乐场所、游客服务中心、展览馆等；第三类是旅游度假地产，例如度假酒店、度 假村、产权式酒店等；第四类是旅游住宅地产［6］。然而在业内一般将旅游地产 划分为五种类型：景区住宅、度假别墅、主题公园、康体娱乐区、商业游憩区五 大类。 （三）旅游地产的特征 旅游房地产特征方面的研究形成了相对统一的概念。通过邱守明的概括之后 可以分为三类：一是环境特征：旅游地产具有特殊的地理位置和环境的要求，即 旅游房地产必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近；二是功能特征：旅游房地 产具有特殊的功能，即满足人们度假旅游的特殊需要；三是经营特征：旅游房地 产的经营模式不同于一般住宅和传统经营性旅游住宿设施，如宾馆、饭店的经营 模式，它具有特殊的开发和营销模式［7］。 二、国内旅游地产的发展历程 旅游地产作为房地产产品其中的重要组成部分，其发展历程与我国房地产业 的发展历程基本相同，其发展可以分为四个阶段：①起步阶段。从上世纪80年 代起，为了改变旅游基础设施远远落后于国际旅游业需求的状况，大量引进外资、 合资企业，建设符合要求的酒店设施，满足旅游业的发展；②发展阶段。20世纪 90年代以后，中国旅游房地产进入了一个崭新阶段，在房地产业全面发展的大 环境下，投入量大、占地规模大、经济影响力大的主题公园和旅游度假区进行了 大规模的建设；③转变阶段。20世纪90年代中后期，随着国家相关部门相关房 地产新政的实施，政府严格地限制大型的旅游地产项目，如旅游休闲酒店、游乐 设施、旅游购物中心、度假别墅等的开发，中国旅游房地产乃至整个房地产业进 入了一个低谷；［8］④稳定阶段。进入新世纪，中国房地产业迎来了新的曙光， 房地产业在政府部门的宏观调控下，健康有序地发展。旅游房地产在政府的宏观 调控下进入相对稳定阶段［9］。 三、我国旅游地产的发展趋势 （-）旅游地产将成为投资热点产业 目前，在政府宏观调控房地产的政策背景下，旅游地产的投资开发趋势表现 为从一线旅游城市转向二、三线旅游城市。何红光曾经指出，国内旅游地产年增 长率为10%-15%,未来5年的增长率将会达到20%,增长速度将会超过住宅或商 业地产［10］。同时随着房地产开发竞争加剧，利润压缩，风险加大，更多开发商 即将会转而投资旅游地产，北京、上海、广东、深圳、昆明等开工的旅游房地产 项目达到近百个。 （二）旅游地产将受到国际化的影响 在经济全球化的大环境下，旅游地产要有更好地发展，经营管理更趋向国际 化。最后，在网络时代的今天，网络是最便捷有效地手段，通过网络化，旅游地 产的产品划分更加细致，目标客户更明确，营箱服务水平、产业分工体系会随着 管理政策法规的不断健全。 （三）旅游地