经典17地产企业不同融资方式核心财税问题解析与规划.pptxVIP

王震主讲;目 录;目 录;目 录;地产企业的融资渠道和融资方式;资产支持票据（ABN）;资产支持证券;ABS的基础资产;资产支持证券的发行过程;抵押贷款证券化（MBS）的模式;2.资金的进入和退出方式;2.资金的进入和退出方式;偿还标的债权本息：因信用增级原因而加入信托财产的债权所偿还本息足以支付优先级受益人的信托本金及信托收益的，信托计划正常终止 收购优先级受益权：次级受益人（一般为融资方或其关联方）承诺收购全部优先级受益权 信托贷款置换：在房地产开发项目满足开发贷款要求后，将股权投资或特定资产收益权投资转化成债务融资 认购次级受益权：承诺认购方认购次级受益权并交付信托资金，该等资金用于支付优先级受益权的本金及收益 购买选择权：在股性投资模式下，权利方（一般为融资方或其关联方）享有的在一定期限内决定购买信托公司持有的项目公司股权、信托公司持有有限合伙的LP份额或信托公司持有的特定资产收益权的权利 处置信托财产（标的股权、标的债权、有限合伙份额）;2.1企业项目融资的模式;2.1企业项目融资的模式;16;2.2 特定资产收益权的类型;2.2 特定资产收益权的类型;2.2 特定资产收益权的类型;特定资产收益权的优势;特定资产收益权的优势-2（对普通投资者）;2.3 优先劣后的分层设计;各类出资人回报水平与基金回报倍数的关系;2.4 常见的信用增级方式;2013年04月22日 非金融企业债务融资工具定价估值;2.5 信用评级的常用指标;信托常用的几个指标;信托常用的几个指标;3.信托融资渠道的重点财税问题解析;运用方式 ;2013年1-3月份信托资金投向统计表（单位：亿元、个、年、%） ;房地产信托成本组成;信托财产（或归属于委托方）承担的费用;信托计划的税收处理模式;3.1 融资方股份回购成本如何处理;浙江金磊房地产开发有限公司股权投资信托计划;浙江金磊房地产开发有限公司股权投资信托计划;3.1.1 股权模式的操作路径;3.1.2 股权模式的财税问题;企业长期股权投资减少的三种情况;3.2 权益模式下，应收账款转让财税问题;应收账款转让的会计处理;应收账款转让的税务处理;　应收账款转让案例;中国银行不能向甲公司追偿，即甲公司以???附追索权方式出售金融资产，甲公司已将金融资产所有权上几乎所有风险和报酬转移给了转入方，应当终止确认相关金融资产。甲公司与应收债权出售有关的账务处理如下： 1、甲公司2010年6月4日出售应收债权 　　借：银行存款　　　30 　　　　营业外支出　　3.345 　　　　坏账准备　　　1.755（35.1×5%） 　　　贷：应收账款　　　　　　　35.1（终止确认） 2、坏账准备产生的可抵扣暂时性差异已经消失，转回由此确认的递延所得税资产 　　借：所得税费用　　0.43875 　　　贷：递延所得税资产　　　　0.43875（1.755×25%） 纳税调整：转让收入为30万元，会计上的资产损失为3.345万元，企业计提的坏账准备1.755万元不符合税法上据实扣除的原则，所以应收账款转让损失为5.1万元，该损失应以专项申报的方式向税务机关申报税前扣除。;　2009年5月1日，甲公司将其持有的一笔国债出售给丙公司，售价为10万元，年利率为3%.同时，甲公司与丙公司签订了一项回购协议，4个月后由甲公司将该笔国债购回，回购价为10.1万元。2009年9月1日，甲公司将该笔国债购回。假定该笔国债合同利率与实际利率差异较小，甲公司应作如下会计处理： 1、判断应否终止确认 　　由于此项出售属于附回购协议的金融资产出售，到期后甲公司应将该笔国债购回，因此可以判断，该笔国债几乎所有的风险和报酬没有转移给丙公司，甲公司不应终止确认该笔国债。 2、2009年5月1日，甲公司出售该笔国债时 　　借：银行存款　　　　10 　　　贷：卖出回购金融资产款　　　10;3、资产负债表日确认利息费用时 2009年8月31日，甲公司应按实际利率计算确定卖出回购国债的利息费用，由于该笔国债合同利率与实际利率差异较小，甲公司可以以合同利率计算确定利息费用。 　　卖出回购国债的利息费用 　　=10×3%×4÷12=0.1（万元） 　　借：利息支出　　　　　0.1 　　　贷：应付利息　　　　　　　　　0.1 　　（4）2009年9月1日，甲公司回购时 　　借：卖出回购金融资产款　10 　　　　应付利息　　　　　　0.1 　　　贷：银行存款　　　　　　　　　10.1 ;纳税调整：金融资产转移未终止确认的，不应当确认为应税收入 根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定，采用售后回购方式销售商品的，有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于