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土地及在建工程评估技术思路和风险分析 土地及在建工程评估技术思路和风险分析 土地及在建工程评估技术思路和风险分析 最新【精选】范文 参照文件 专业论文 土地及在建工程评估技术思路微风险剖析 土地及在建工程评估技术思路微风险剖析 一、对于房地产的分类 房地产是指土地、建筑物及其余地上定着物，它是实物、权益、区位三者的综合体，有土地、建筑物、房地产结合体三种存在形态。假如依照开发程度来区分，房地产能够分为以下几类： 1、生地：是指不拥有城市基础配套实行的土地，如荒地、农地。 2、毛地：是指拥有必定城市基础设备，但还没有达成房子拆迁补 偿布置的土地。 3、熟地：是指拥有较完美的城市基础配套设备且土地平坦，能 直接在其长进行房子建设的土地。 4、在建工程 是指地上建筑物已开始建设但还没有达成， 或已建成但还没有办理完工查罢手续、 不具备使用条件的房地产。 该房地产不必定是正在建设，也可能歇工了多年。 5、现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地 产，它可能是新的，也可能是旧的。 二、常用的评估土地及在建工程的方法介绍 1、节余法：也叫假定开发法、倒算法，是在估量将来不动产正 常交易价钱的基础上， 扣除建筑物建筑花费和与建筑物建筑、 租售有 关的专业费、利息、收益、税收等花费后，以价钱余额来确立估价对 象土地价钱的一种估价方法。 节余法公式： 地价 =销售收入 - 销售税费 建筑安装花费 - 管理花费 - 利息 - 税费 - 收益 - 购置该宗地应支付的税费。 2、成本法：就是以开发土地所耗资的各项花费以及建筑成本之和为主要依照，再加上必定的收益、利息、应缴纳税金来计算土地价钱的估价方法。成本法公式：地价 =土地获得成本 +开发成本 +已投入建筑成本及专业花费 +利息 +收益 +税费。此方法合用于土地及在建工程评估。 3、市场比较法：是将估价对象与在估价时点近期交易的近似房 最新【精选】范文 参照文件 专业论文 地产进行比较，对这些近似房地产的成交价钱作适合的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价钱或价值的方法。 此方法合用于土地及在建工程评估。 三、在建工程的评估技术思路及特例状况办理 在建工程泛指处于建设过程中、还没有达成并交托使用的工程项 目，一般把能否进行了整体完工查收作为界定的主要依照。 在建工程最重要的特点就是其工程量还没有达成， 因此表此刻建筑物实体形态不完整，不具备相关部门组织进行完工查收的条件， 以及不可以立刻实现其波及用途等诸多特点。 作为房地产的一种种类， 在建工程的表现形式多种多样，我们将其分为三类，第一类是歇工项目；第二类是完工项目；第三类是施工项目。 就抵押贷款而言，在建工程完工的程度不一样，采纳的方法也不一样，其抵押评估基本思路可分类为三种状况考虑：①歇工的或许正在施工、 还没有经过达成主体工程的在建工程， 一般采纳成本法，以获得土地的获得及开发花费、 以投入建筑成本及专业花费，加上利息、收益等加总积算用成本法进行评估。公式：在建工程 价值 =土地的获得及开发花费 +投入建筑成本及专业花费 +利息 +收益。土地的获得及开发花费采纳基准地价系数修正法进行测算， 投入的建筑成本及专业花费依照开发商供给的估量价钱或许依照建筑工程实质进度确立，利息按目前利率计算；②正在施工的已达成主体工程， 但还没有经过完工查收的在建工程， 能够综合考虑以下两种方法确立其 评估价钱。一种是采纳成本法，以土地的获得及开发花费、以投入建 筑成本及专业花费，加上利息、收益等加总积算用成本法进行评估， 这类状况下收益取值与市场正常收益相当。 另一种是采纳节余法， 公 式：V=A-（B+C+D+E+F），V—在建工程价值； A—续建达成后的不动产 价值（指该工程按设计标准完工后的市场能够接受的销售价钱， 常用 市场比较法获得，不可以接拜托方拟订的预售价钱） ；B—续建成本（土 建工程花费、设备设备及安装花费、内外装饰工程花费、专业费及不 可预示费）；C—投资利息； D—税金； E—续建投资收益； F—租售费 用。采纳节余法进行评估事宜谨慎；③以经过完工查收，还没有领取房 地产证的在建工程。 采纳市场比较法较为适合， 近似于市场商品房的 评估。 最新【精选】范文 参照文件 专业论文 四、土地及在建工程风险点剖析 土地及在建工程用于抵押除了有评估方法运用的风险 （方法不一样一般得出的结果不一样），还有以下几个风险点： 1、公司风险：开发商、建筑承包商是不是合法公司，有无经营能力，公司的资质、信用以及开发能力可否知足项目的要求。 2、法律手续：房地产项目开发先期以及开发过程中的法律手续能否齐备，包含土地的获得能否合法、 项目开发能否依照土地规划和建筑规划的要求，此外，还要注意在建工程抵押前能否已办理预售，能否存在商品房预售抵押 （